هزینه‌های واقعی خرید ملک در ترکیه در سال ۲۰۲۶

به‌طور خلاصه: یک خریدار در ترکیه، هنگام خرید یک خانه دست دوم (از پیش ساخته شده/Resale)، علاوه بر بهای اصلی ملک، باید حدود ۴ تا ۵ درصد بودجه مازاد در نظر بگیرد. این بودجه شامل ۲ درصد هزینه انتقال سند، کمیسیون آژانس املاک و هزینه‌های جزئی‌تری نظیر خدمات اداره ثبت، بیمه و هزینه‌های ترجمه رسمی می‌شود. در صورت خرید یک واحد نوساز به‌طور مستقیم از شرکت سازنده (توسعه‌دهنده)، معمولاً مالیات بر ارزش افزوده (KDV) در قیمت فروش لحاظ گردیده است.

قیمتی که روی آن توافق می‌کنید، تنها بخشی از صورت‌حساب نهایی شماست. برخی از هزینه‌ها به موجب قانون تعیین شده و بر عهده خریدار است، بخشی دیگر طبق عرف تجاری با فروشنده تقسیم می‌گردد و موارد معدودی نیز منحصراً به خریداران اتباع خارجی اختصاص دارد. در این راهنما، تمامی این موارد با استناد به ارقام مصوب سال ۲۰۲۶ تشریح شده است.

۱. هزینه انتقال سند (Tapu Harcı)

این مورد بزرگ‌ترین قلم از هزینه‌های جانبی معامله محسوب می‌شود. نرخ مصوب آن معادل ۴ درصدِ قیمت اظهارشده در اداره ثبت است: قانوناً ۲ درصد بر عهده خریدار و ۲ درصد بر عهده فروشنده می‌باشد. با این حال، طرفین می‌توانند کتباً توافق نمایند که پرداخت کل این مبلغ بر عهده یک طرف قرار گیرد؛ لذا پیش‌نویس قرارداد خود را با دقت بررسی کنید.

به موجب قانون شماره ۷۵۶۶ (مندرج در روزنامه رسمی، مورخ ۱۹ دسامبر ۲۰۲۵)، قیمت اظهارشده مبنای محاسبات قرار می‌گیرد و این مبلغ به هیچ‌وجه نمی‌تواند از «ارزش مالیاتی ملک» (Emlak Vergisi Değeri) کمتر باشد. کم‌اظهاریِ بهای ملک نسبت به ارزش واقعی آن، ریسک بسیار بالایی به همراه دارد: در صورت کشف پرداخت ناقص مالیات، جریمه تعیین‌شده دیگر معادل یک‌چهارم مالیاتِ کسرشده نیست، بلکه دقیقاً برابر با کل مبلغ فرار مالیاتی خواهد بود. همواره قیمت واقعی معامله را اظهار نمایید.

۲. هزینه خدمات اداره ثبت املاک (Döner Sermaye)

این هزینه، رقم ثابتی (مقطوع) است که اداره ثبت املاک برای پردازش هر انتقال سند دریافت می‌کند. در سال ۲۰۲۶، این رقم بسته به منطقه و شهرداری متفاوت بوده و حداکثر میزان آن ۶,۶۸۱ لیر می‌باشد.

۳. کمیسیون خدمات آژانس املاک

به استناد آیین‌نامه تجارت مستغلات، یک مشاور املاک دارای لایسنس رسمی می‌تواند در مجموع حداکثر ۴ درصد از قیمت فروش به علاوه ۲۰ درصد مالیات بر ارزش افزوده (KDV) را به عنوان حق‌الزحمه (کمیسیون) طلب نماید. مگر آنکه توافق دیگری صورت پذیرفته باشد، این مبلغ به‌طور مساوی میان طرفین تقسیم می‌شود: ۲ درصد به علاوه KDV سهم خریدار و ۲ درصد به علاوه KDV سهم فروشنده خواهد بود. اکیداً تأکید می‌شود که تنها شرکت‌های دارای «گواهینامه مجوز فعالیت» (Yetki Belgesi) حق دریافت این کارمزد را دارند؛ پیش از هر اقدامی، رویت این گواهینامه را درخواست نمایید.

۴. مالیات بر ارزش افزوده در خانه‌های نوساز (KDV)

هنگامی که یک واحد مسکونی نوساز را مستقیماً از یک شرکت سازنده خریداری می‌کنید، KDV در قیمت نهایی مستتر بوده و به‌طور شفاف در فاکتور رسمی قید می‌گردد. نرخ این مالیات به متراژ خالص استفاده‌مفید و نوع پروانه ساخت بستگی دارد: به‌عنوان یک قاعده کلی، نرخ آن ۱۰ درصد برای املاک تا متراژ ۱۵۰ متر مربع خالص، و ۲۰ درصد برای املاک بزرگ‌تر است. در شرایط خاص نظیر پروژه‌های نوسازی شهری (مشمول قانون شماره ۶۳۰۶)، این نرخ ممکن است به ۱ درصد تقلیل یابد. شایان ذکر است معاملات دست دوم (انتقال بین اشخاص حقیقی) از پرداخت KDV معاف می‌باشند.

معافیت KDV برای سرمایه‌گذاران خارجی: چنانچه مقیم خارج از ترکیه هستید و یک واحد مسکونی یا اداری را به‌طور مستقیم از شخص سازنده (در قالب فروش اول) خریداری می‌نمایید، می‌توانید از پرداخت KDV معاف شوید. احراز این شرط مستلزم آن است که حداقل نیمی از بهای ملک پیش از تاریخ صدور فاکتور و مابقی آن ظرف مدت یک سال به‌صورت ارز خارجی وارد شبکه بانکی ترکیه شود؛ همچنین شما ملزم هستید مالکیت ملک را به مدت حداقل سه سال حفظ نمایید. در صورت واگذاری ملک پیش از موعد مقرر، KDVِ بخشیده‌شده به همراه بهره قانونی تأخیر از شما مسترد خواهد شد.

۵. بیمه اجباری زلزله (DASK)

اخذ بیمه زلزله یک الزام قانونی است و وجود آن در زمان انتقال سند در اداره ثبت کنترل می‌گردد. از تاریخ ۵ سپتامبر ۲۰۲۶، با تغییر قوانین، بیمه‌نامه فروشنده دیگر به خریدار منتقل نمی‌گردد: اعتبار بیمه قبلی با اتمام انتقال سند ساقط شده و خریدار موظف است بلافاصله بیمه‌نامه جدیدی به نام خود صادر نماید. حق بیمه به عواملی نظیر متراژ، نوع سازه و قرارگیری در پهنه خطر زلزله بستگی دارد؛ با این وجود، مبلغ سالانه آن برای یک آپارتمان استاندارد در کلان‌شهری چون استانبول بسیار ناچیز و مقرون‌به‌صرفه است.

۶. هزینه‌های اختصاصی برای خریداران بین‌المللی

• گواهی خرید ارز (DAB): شما موظفید ثمن معامله را از طریق یک بانک ترکیه‌ای کارسازی نمایید تا بانک، گواهی خرید ارز (DAB) را جهت ارائه به اداره ثبت املاک صادر کند. اخذ این گواهی از ۲۴ ژانویه ۲۰۲۲ برای تمامی خریداران خارجی اجباری شده است.

• مترجم رسمی (سوگندخورده): چنانچه به زبان ترکی مسلط نیستید، حضور یک مترجم رسمی دادگستری در زمان امضای سند در اداره ثبت یک الزام قانونی است. حق‌الزحمه مترجم در همان روز تسویه می‌گردد.

• ترجمه‌های رسمی تأییدشده در دفاتر اسناد رسمی (نوتر): گذرنامه متقاضی و در صورت نیاز، وکالت‌نامه، باید به ترکی ترجمه و به تأیید دفاتر اسناد رسمی (نوتر) برسد. هزینه‌های نوتر تابع تعرفه رسمی و مصوب سال ۲۰۲۶ است.

• کد مالیاتی (Vergi Numarası): صدور این کد کاملاً رایگان بوده و از طریق تمامی ادارات مالیاتی سراسر کشور قابل دریافت است.

• گزارش ارزیابی رسمی ملک (Ekspertiz Raporu): به استناد بخشنامه شماره ۲۰۲۴/۴ اداره کل ثبت اسناد و املاک (TKGM)، تهیه این گزارش در حال حاضر تنها برای خریدهایی که با هدف اخذ شهروندی ترکیه انجام می‌پذیرند، الزامی است.

۷. تعهدات مالی و هزینه‌های پس از خرید

• مالیات بر املاک (Emlak Vergisi): مالیاتی سالانه است که بر مبنای ارزش مالیاتی ملک وضع می‌گردد. نرخ این مالیات برای املاک مسکونی عادی ۰.۱ درصد (یک در هزار) است که در محدوده کلان‌شهرهایی نظیر استانبول، دو برابر شده و به ۰.۲ درصد ارتقا می‌یابد. پرداخت مالیات سالی که معامله در آن رخ داده بر عهده فروشنده است؛ تعهد مالیاتی شما از سال تقویمیِ بعد آغاز شده و در دو قسط مساوی (در ماه‌های مه و نوامبر) قابل پرداخت خواهد بود.

• مالیات بر خانه‌های ارزشمند (لوکس): این مالیات منحصراً شامل املاکی می‌شود که ارزش رسمی آن‌ها در سال ۲۰۲۶ بالغ بر ۱۷,۷۱۱,۰۰۰ لیر باشد. نرخ محاسبه برای بخش مازاد بر این آستانه، از ۰.۳ درصد آغاز شده و در پلکان‌های قیمتی بالاتر به ۰.۶ تا ۱ درصد می‌رسد.

• قبوض و اشتراک‌ها: حساب‌های اشتراک آب، برق و گاز باید طی عقد قرارداد جدید به نام شما منتقل شوند که مستلزم پرداخت مبالغ اندکی به عنوان ودیعه تضمین (دپوزیت) است.

جهت بررسی فهرست کامل و جامع تعهدات مالی سالانه، به «راهنمای مالیات‌های سالانه مستغلات در ترکیه» ما رجوع فرمایید.

۸. یک نمونه محاسباتی کاربردی

چنانچه قصد خرید یک آپارتمان دست دوم در استانبول با قیمت اظهارشده ۱۰,۰۰۰,۰۰۰ لیر از طریق یک آژانس املاک را داشته باشید، هزینه‌های جانبی شما به شرح زیر خواهد بود:

• هزینه انتقال سند (سهم ۲ درصدی خریدار): ۲۰۰,۰۰۰ لیر

• کمیسیون آژانس املاک (سهم ۲ درصدی خریدار + مالیات بر ارزش افزوده KDV): ۲۴۰,۰۰۰ لیر

• هزینه خدمات اداره ثبت: حداکثر ۶,۶۸۱ لیر

• بیمه زلزله (صدور بیمه‌نامه جدید DASK): چند هزار لیر

• دستمزد مترجم و تأییدیه‌های رسمی (مختص خریداران خارجی): چند هزار لیر

مجموع هزینه‌های مازاد بر قیمت ملک: حدود ۴۵۰,۰۰۰ لیر، که معادل تقریبی ۴.۵ درصد ارزش معامله است.

در صورتی که همین آپارتمان به‌صورت نوساز از سازنده خریداری می‌شد، KDV در قیمت نهایی لحاظ گردیده بود، کمیسیون املاک در اکثر پروژه‌ها توسط شخص سازنده پرداخت می‌شد و هزینه انتقال سند و خدمات اداره ثبت همچنان بر عهده خریدار می‌بود.

۹. استراتژی‌هایی برای مدیریت بهینه هزینه‌ها

• پیش از امضای هرگونه تفاهم‌نامه یا سند تعهدآور، به‌طور کتبی مشخص کنید که چه کسی مسئولیت پرداخت هزینه انتقال سند و کمیسیون املاک را بر عهده خواهد داشت.

• همواره قیمت واقعی معامله را به مراجع قانونی اظهار نمایید. کم‌اظهاری بهای ملک، گرچه ممکن است در کوتاه‌مدت صرفه‌جویی ناچیزی به همراه داشته باشد، اما در صورت کشف، با احتساب جرایم سنگین مالیاتی، تا دو برابر برای شما هزینه در بر خواهد داشت.

• نقل‌وانتقالات مالی خود را منحصراً از طریق یک حساب بانکی به نام شخصِ خودتان در ترکیه انجام دهید و تحت هیچ شرایطی مبالغ را به‌صورت نقدی کارسازی نکنید. شایان توجه است که از ۱ دسامبر ۲۰۲۶، بخش نقدی و حواله‌های بانکیِ بهای ملک الزاماً باید از مجرای سامانه پرداخت امن دولتی عبور کند (به راهنمای اختصاصی ما مراجعه فرمایید).

• چنانچه به‌عنوان یک سرمایه‌گذار خارجی قصد خرید ملکی نوساز را دارید، در مراحل اولیه مذاکرات، برخورداری از معافیت KDV را با توسعه‌دهنده (سازنده) بررسی نمایید؛ چرا که زمان‌بندیِ ورود ارز به کشور و انتقال وجوه، باید پیش از صدور رسمی فاکتور به‌دقت برنامه‌ریزی شود.

اگر در حال برنامه‌ریزی جهت خرید و سرمایه‌گذاری در بخش مستغلات هستید، با دفتر پرگاس در استانبول تماس حاصل فرمایید. کارشناسان خبره ما یک آنالیز مالی دقیق و برآورد کامل از تمامی هزینه‌های ملک مورد نظرتان تهیه و در اختیار شما قرار خواهند داد. مشاورین ارشد ما آماده پاسخگویی به زبان فارسی می‌باشند.

به‌روزرسانی: ۲۷ اکتبر ۲۰۲۶. نظر به اینکه نرخ‌ها، تعرفه‌ها و آستانه‌های رسمی هر ساله مورد بازبینی قرار می‌گیرند، اکیداً توصیه می‌شود پیش از امضای هرگونه قرارداد قطعی، آخرین ارقام مصوب مراجع قانونی را استعلام فرمایید.

منابع و سلب مسئولیت

• قانون شماره ۷۵۶۶، روزنامه رسمی مورخ ۱۹ دسامبر ۲۰۲۵ (شماره ۳۳۱۱۲): اصلاحات قانون کارمزدها شماره ۴۹۲، تعرفه (۴) I-20/a و ماده ۶۳.

• آیین‌نامه تجارت مستغلات، روزنامه رسمی مورخ ۵ ژوئن ۲۰۱۸: تعیین سقف مجاز دریافت حق‌الزحمه خدمات.

• قانون مالیات بر ارزش افزوده شماره ۳۰۶۵، الحاقیه ماده 13/1-i (مصوب قانون شماره ۶۸۲۴): معافیت KDV ویژه خریداران مقیم خارج از کشور.

• بخشنامه عمومی قانون مالیات بر املاک شماره ۸۸، روزنامه رسمی مورخ ۳۱ دسامبر ۲۰۲۵: تعیین آستانه‌های مالیات بر خانه‌های ارزشمند برای سال ۲۰۲۶.

• بخشنامه ۲۰۲۴/۴ اداره کل ثبت اسناد (TKGM): محدود شدن الزام تهیه گزارش ارزیابی ملک منحصراً به پرونده‌های درخواست شهروندی.

• مقررات بیمه اجباری زلزله (DASK): لغو قابلیت انتقال بیمه‌نامه‌ها در زمان فروش، اجرایی از ۵ سپتامبر ۲۰۲۶.

محتوای این مقاله صرفاً جنبه اطلاع‌رسانی داشته و به منزله مشاوره حقوقی یا مالیاتی تلقی نمی‌گردد. · شرکت مشاور مدیریت، عمران و تجارت پرگاس (Pergas Yönetim Danışmanlık İnşaat Ticaret Ltd. Şti.)