سامانه پرداخت امن در معاملات مستغلات ترکیه: از ۱ دسامبر ۲۰۲۶ چه تغییراتی اعمال می‌شود؟
از ۱ دسامبر ۲۰۲۶، بخش نقدی و نقل‌وانتقالات بانکیِ بهای مستغلات در ترکیه، الزاماً باید از طریق یک سامانه پرداخت امن تحت نظارت دولت صورت پذیرد؛ سامانه‌ای که آزادسازی وجوه به حساب فروشنده را منحصراً با انتقال رسمی سند در یک زمان محقق می‌سازد.
خلاصه: از ۱ دسامبر ۲۰۲۶، بخش نقدی و نقل‌وانتقالات بانکیِ بهای مستغلات در ترکیه، الزاماً باید از طریق یک سامانه پرداخت امن تحت نظارت دولت صورت پذیرد؛ سامانه‌ای که آزادسازی وجوه به حساب فروشنده را منحصراً با انتقال رسمی سند در یک زمان محقق می‌سازد.
از ۱ دسامبر ۲۰۲۶، حیاتی‌ترین و حساس‌ترین مرحله در فرآیند خرید مستغلات در ترکیه، یعنی انتقال وجه، سازوکار اجرایی متفاوتی به خود می‌گیرد. بر این اساس، آن بخش از ثمن معامله که از طریق وجه نقد و حواله‌های بانکی تسویه می‌گردد، باید به یک سامانه پرداخت امن نوین واریز شود؛ به نحوی که فروشنده تنها در صورتی قادر به دریافت این مبلغ خواهد بود که سند مالکیت (تاپو) رسماً به نام خریدار به ثبت رسیده باشد.
این ضابطه در تاریخ ۲۹ آوریل ۲۰۲۶ به «آیین‌نامه تجارت مستغلات» الحاق گردید و در ابتدا مقرر بود از ۱ ژوئیه اجرایی گردد. با این حال، اجرای آن دو بار به تعویق افتاد تا اینکه به موجب آخرین اصلاحیه مندرج در روزنامه رسمی مورخ ۱ اکتبر ۲۰۲۶، تاریخ قطعی آغاز این طرح ۱ دسامبر ۲۰۲۶ تعیین گردید. شایان ذکر است که آیین‌نامه مذکور، اختیار تمدید این مهلت تا حداکثر سه ماه دیگر را به وزارت تجارت تفویض نموده و احتمال می‌رود این سامانه در ابتدا با یک فاز آزمایشی (پایلوت) آغاز به کار نماید.
۱. چه تغییراتی اعمال خواهد شد؟
تا پیش از این، خریدار و فروشنده در خصوص نحوه و زمان‌بندی انتقال وجه رأساً توافق می‌کردند: حواله بانکی در روزِ قبل از انتقال، چک بانکی در اداره ثبت املاک و یا گاهاً پرداخت نقدی. از ۱ دسامبر، فرآیند بدین شرح خواهد بود:
خریدار وجه را به سامانه واریز می‌نماید، نه مستقیماً به حساب فروشنده.
فرآیند انتقال سند در اداره ثبت املاک تکمیل می‌گردد. سامانه به‌طور برخط و از طریق زیرساخت‌های داده‌پردازی اداره ثبت، صحت این انتقال را بررسی می‌کند.
وجه مسدودشده، هم‌زمان با انتقال سند به فروشنده کارسازی می‌گردد. چنانچه انتقال سند محقق نگردد، فروشنده مبلغی دریافت نخواهد کرد؛ آیین‌نامه، تشریفات و رویه استرداد وجه را به دستورالعمل‌های اجرایی آتی موکول نموده است.
هدف بنیادین این طرح کاملاً روشن است: هیچ‌یک از طرفین معامله پیش از دریافت سهم خود، دارایی (سند یا وجه) خویش را در معرض ریسک قرار نخواهد داد.
۲. دامنه شمول مقررات
متن مصوب، نه تنها معاملاتِ صورت‌گرفته از طریق شرکت‌های املاک را در بر می‌گیرد، بلکه شامل فروش توسط سایر اشخاص حقیقی و شرکت‌ها نیز می‌گردد؛ بنابراین معاملات خصوصی و بی‌واسطه میان افراد نیز مشمول این قانون خواهند بود. این ضوابط بر خرید و فروش انواع املاک اعم از خانه‌های مسکونی، اراضی، مغازه‌ها و دفاتر اداری اعمال می‌گردد.
دو بخش از پرداخت‌ها خارج از سازوکار این سامانه قرار دارند:
بخش تأمین‌شده از طریق تسهیلات اعتباری (وام). آن بخش از بهای ملک که تحت عنوان وامِ دارای وثیقه ملکی، توسط بانک‌ها یا مؤسسات مالی پرداخت می‌گردد، مسیر مستقل خود را طی می‌کند. با این حال، آورده شخصی خریدار، نظیر پیش‌پرداخت، کماکان باید از طریق سامانه امن واریز گردد.
معاملات مستثنی‌شده توسط مراجع ذی‌صلاح. فهرست این دسته از معاملات، طی پروتکلی مشترک میان وزارت تجارت، وزارت محیط زیست، شهرسازی و تغییرات اقلیمی و شرکت متولی راه‌اندازی سامانه تدوین خواهد شد. این پروتکل تا به این لحظه منتشر نگردیده است.
نقل‌وانتقالاتی که ماهیت فروش ندارند، نظیر هبه و ارث، تحت تأثیر این ضوابط قرار نخواهند گرفت.
۳. هزینه‌ها
برای هر تراکنش، یک کارمزد بهره‌برداری وضع خواهد شد که از مبلغ پرداختی به فروشنده کسر می‌گردد. میزان و نحوه محاسبه این کارمزد در پروتکل یادشده تبیین خواهد شد و تاکنون هیچ رقمی در این خصوص اعلام نگردیده است.
۴. موارد در انتظار شفاف‌سازی
تا تاریخ ۲۷ اکتبر ۲۰۲۶، ابعاد زیر در هیچ‌یک از متون رسمی منتشره تعیین تکلیف نشده‌اند:
اجرای فاز آزمایشی و گستره جغرافیایی آن؛
تعرفه دقیق کارمزد استفاده از سامانه؛
فهرست کامل معاملاتِ مستثنی‌شده؛
زمان‌بندی استرداد وجه در صورت عدم موفقیت در انتقال سند؛
ماهیت و نحوه برخورد با پیش‌پرداخت‌ها (بیعانه) و وجوه پرداختی ذیل قراردادهای وعده بیع (پیش‌فروش)؛
امکان‌پذیریِ ثبت رسمی معاملاتی که پس از ۱ دسامبر، خارج از چارچوب سامانه انجام پذیرفته‌اند، در ادارات ثبت املاک.
تخلف از این مقررات برای شرکت‌ها و آژانس‌های املاک، می‌تواند موجب اعمال جریمه اداری ذیل قانون شماره ۶۵۸۵ گردد. برای فروشندگانِ اشخاص حقیقی، آیین‌نامه مجازات معینی وضع نکرده است.
۵. پیامدهای این طرح برای سرمایه‌گذاران خارجی
آیین‌نامه مصوب، هیچ‌گونه رویه ویژه یا استثنایی برای خریداران اتباع خارجی و یا پرداخت‌های ارزی تعیین نکرده است. الزامات پیشین کماکان به قوت خود باقی‌اند: خریدار خارجی موظف است پرداخت خود را از طریق یک بانک ترکیه‌ای انجام دهد؛ بانکی که گواهی خرید ارز (DAB) را جهت ارائه به اداره ثبت املاک صادر می‌نماید. در خصوص پرونده‌های شهروندی نیز ارائه گواهی TTB (مبتنی بر گزارش ارزیابی رسمی) همراه با مستندات بانکی دال بر انجام پرداخت، الزامی است. به استثنای پرونده‌های شهروندی، الزام ارائه گزارش ارزیابی ملک برای خریداران خارجی لغو گردیده است. در عمل، برنامه‌ریزی مالی خود را به گونه‌ای تنظیم کنید که انتقال وجه منحصراً از طریق یک حساب بانکی افتتاح‌شده به نام شخص شما در ترکیه صورت پذیرد و از هرگونه پرداخت مبالغ کلان به‌صورت نقدی یا واریز مستقیم به فروشنده، پیش از انتقال قطعی سند، پرهیز نمایید.
۶. چگونه خود را مهیا سازیم؟
تاریخ انتقال سند خود را بررسی کنید. معاملاتی که پیش از ۱ دسامبر ۲۰۲۶ تکمیل شوند، تابع ضوابط پیشین خواهند بود.
پیش‌پرداخت‌ها (بیعانه) را در حداقل ممکن نگاه داشته و کاملاً مستند سازید. پرداخت‌ها را الزاماً از طریق حواله بانکی همراه با توضیحات شفاف انجام داده و شرایط را به‌صورت مکتوب درج نمایید.
درباره نحوه پرداخت کارمزد مذاکره کنید. از آنجا که این مبلغ از سهم خالص فروشنده کسر می‌شود، ممکن است در جریان مذاکراتِ تعیین قیمت مطرح گردد.
انعطاف در زمان‌بندی را در نظر داشته باشید. استقرار یک سامانه نوین، نیازمندی‌های یکپارچه‌سازی بانکی و تلاقی با ماه دسامبر، به معنای آن است که سرعت پردازش امور در ادارات ثبت املاک طی هفته‌های نخست ممکن است با کندی مواجه شود.
برای آن دسته از خریدارانی که متقاضی اخذ شهروندی هستند، این ضوابطِ پرداختی در کنار مقررات جدید ارزیابی املاک (مصوب ۲۸ سپتامبر) اعمال خواهد شد. جهت آگاهی از هزینه‌ها و تعهدات مالی پس از خرید، به «راهنمای جامع مالیات‌های سالانه مستغلات در ترکیه» رجوع فرمایید.
چنانچه برنامه‌ریزی شما برای خرید ملک، مقارن با تاریخ راه‌اندازی سامانه در دسامبر می‌باشد، با دفتر استانبول ما تماس حاصل فرمایید تا متخصصین ما شما را در برنامه‌ریزی دقیق زمان‌بندی همراهی نمایند.
به‌روزرسانی: ۲۷ اکتبر ۲۰۲۶. نظر به امکان تغییر در قوانین و تاریخ‌های مقرر، توصیه می‌گردد پیش از امضای هرگونه سند، جدیدترین متون منتشره در روزنامه رسمی را بررسی فرمایید.
منابع
قواعد این مقاله بر اساس مادهٔ الحاقی ۱ و مادهٔ موقت ۱ «آیین‌نامه تجارت مستغلات» (Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik) است که در روزنامهٔ رسمی ترکیه منتشر شده است:
این مقاله جنبهٔ اطلاع‌رسانی دارد و مشاورهٔ حقوقی نیست. · Pergas Yönetim Danışmanlık İnşaat Ticaret Ltd. Şti.
درباره شرایط خودتان سؤالی دارید؟
قوانین تغییر می‌کنند و جزئیات مهم معمولاً به شرایط شما بستگی دارد. برنامه‌تان را برای ما بنویسید تا مستقیماً پاسخ دهیم.
پلتفرمی یکپارچه برای پیوند املاک، طراحی و سرمایه‌گذاری.
pergas.com.trPERGAS YÖNETİM DANIŞMANLIK İNŞAAT TİCARET LİMİTED ŞİRKETİ · Huzur Mah. Metin Oktay Cad. Nurol Life No: 3, İç Kapı No: 33, Sarıyer / İstanbul · Maslak V.D. — VKN 7280593851