بعد از خرید، هر سال چقدر می‌پردازید؟ مالیات‌ها و هزینه‌های سالانه ملک در ترکیه (۲۰۲۶)

قیمت خرید، تنها بخشی از هزینه است

بیشتر راهنماهای فارسی خرید ملک در ترکیه در لحظه امضای سند تمام می‌شوند. اما مالکیت یک تعهد سالانه است و در سال ۲۰۲۶ چند تغییر مالیاتی مهم اجرا شده که مستقیماً روی بازده سرمایه‌گذاری شما اثر می‌گذارد.

اگر امسال ملک خریده‌اید، اولین سررسید پیش روی شماست: قسط دوم مالیات سالانه ملک تا ۳۰ نوامبر ۲۰۲۶ قابل پرداخت است. این مقاله فهرست کاملی از آنچه هر سال می‌پردازید ارائه می‌دهد.

۱. مالیات سالانه ملک (Emlak Vergisi)

این مالیات را شهرداری محل ملک دریافت می‌کند و مبنای آن «ارزش مالیاتی» ملک است — رقمی که بر پایه ارزش‌های اعلامی شهرداری محاسبه می‌شود و معمولاً از قیمت بازار پایین‌تر است.

• واحد مسکونی: یک در هزار ارزش مالیاتی.

• در محدوده شهرداری‌های کلان‌شهر، از جمله استانبول، نرخ دو برابر می‌شود: دو در هزار.

یک مثال: آپارتمانی در استانبول با ارزش مالیاتی ۵٬۰۰۰٬۰۰۰ لیر، سالانه ۱۰٬۰۰۰ لیر مالیات ملک دارد که در دو قسط ۵٬۰۰۰ لیری پرداخت می‌شود.

• قسط اول: ۱ مارس تا ۳۱ مه

• قسط دوم: ۱ سپتامبر تا ۳۰ نوامبر

• می‌توانید کل مبلغ سال را یک‌جا در دوره قسط اول بپردازید. پرداخت دیرهنگام مشمول اضافه دیرکرد است.

برای سال ۲۰۲۶ یک محدودیت مهم اعمال شده است: بر اساس قانون شماره ۷۵۶۶، ارزش مالیاتی ساختمان‌ها و اراضی در سال ۲۰۲۶ نمی‌تواند بیش از دو برابر ارزش سال ۲۰۲۵ باشد. این سقف پس از جهش شدید ارزش‌های اعلامی شهرداری‌ها وضع شد.

روی دیگر سکه: همان قانون قاعده سال‌های میانی را به زیان مالکان تغییر داده است. پیش‌تر در سال‌های بین دو دوره ارزیابی، ارزش مالیاتی به اندازه نصف نرخ تجدید ارزیابی افزایش می‌یافت؛ برای سال‌های ۲۰۲۷، ۲۰۲۸ و ۲۰۲۹ این افزایش به تمام نرخ تجدید ارزیابی رسیده است. یعنی تخفیف امسال، شیب تندتر سه سال آینده را می‌پوشاند.

۲. مالیات مسکن گران‌قیمت (Değerli Konut Vergisi)

این مالیات جداگانه‌ای است که علاوه بر مالیات سالانه ملک، به واحدهای مسکونی با ارزش بالا تعلق می‌گیرد. بسیاری از خریداران خارجی از وجود آن بی‌خبرند تا زمانی که مهلت اظهارنامه‌شان بگذرد.

بر اساس بخشنامه عمومی شماره ۸۸ قانون مالیات املاک، منتشرشده در روزنامه رسمی مورخ ۳۱ دسامبر ۲۰۲۵ (شماره ۳۳۱۲۴، مکرر پنجم)، آستانه سال ۲۰۲۶ برابر ۱۷٬۷۱۱٬۰۰۰ لیر است. مبنای سنجش، ارزش مالیاتی ملک است، نه قیمت بازار.

• مالیات فقط بر مازاد بر آستانه محاسبه می‌شود، نه بر کل ارزش ملک.

• تا ۲۶٬۵۶۷٬۰۰۰ لیر: سه در هزار مازاد بر ۱۷٬۷۱۱٬۰۰۰ لیر

• تا ۳۵٬۴۲۵٬۰۰۰ لیر: ۲۶٬۵۶۸ لیر ثابت، به‌علاوه شش در هزار مازاد بر ۲۶٬۵۶۷٬۰۰۰ لیر

• بیش از آن: ۷۹٬۷۱۶ لیر ثابت، به‌علاوه ده در هزار مازاد بر ۳۵٬۴۲۵٬۰۰۰ لیر

یک مثال: واحدی با ارزش مالیاتی ۳۰٬۰۰۰٬۰۰۰ لیر در پله دوم قرار می‌گیرد: ۲۶٬۵۶۸ لیر ثابت، به‌علاوه شش در هزار از ۳٬۴۳۳٬۰۰۰ لیر مازاد، یعنی ۲۰٬۵۹۸ لیر. جمعاً ۴۷٬۱۶۶ لیر در سال.

• اگر در سراسر ترکیه تنها یک واحد مسکونی داشته باشید، آن واحد معاف است.

• اگر چند واحد مشمول داشته باشید، تنها کم‌ارزش‌ترین آن‌ها معاف می‌شود و برای بقیه باید اظهارنامه بدهید.

• ارزیابی برای هر واحد مستقل جداگانه انجام می‌شود؛ چند واحد در یک ساختمان با هم جمع نمی‌شوند.

• مهلت اظهارنامه: تا ۲۰ فوریه هر سال. پرداخت در دو قسط مساوی، تا پایان فوریه و تا پایان اوت.

آستانه سال ۲۰۲۷ هنوز اعلام نشده است؛ پس از انتشار رسمی، این مقاله به‌روز می‌شود.

۳. مالیات بر درآمد اجاره

در جریان تصویب بسته مالیاتی پایان ۲۰۲۵، حذف معافیت درآمد اجاره مسکونی مطرح شد اما کنار گذاشته شد. معافیت برای درآمد سال ۲۰۲۶ برابر ۵۸٬۰۰۰ لیر است و این درآمد در ماه مارس ۲۰۲۷ اظهار می‌شود.

• معافیت فقط شامل اجاره مسکونی است، نه اجاره تجاری.

• اگر از چند واحد اجاره بگیرید، معافیت فقط یک بار و برای مجموع درآمد اجاره مسکونی اعمال می‌شود.

• اگر اظهارنامه را دیر یا ناقص بدهید، حق استفاده از معافیت را از دست می‌دهید.

• شرایط بهره‌مندی مالکان غیرمقیم با مالکان مقیم یکسان نیست و باید جداگانه بررسی شود.

یک نکته کاربردی: اگر مشمول مالیات مسکن گران‌قیمت هستید و ملک را اجاره داده‌اید، این مالیات می‌تواند به‌عنوان هزینه واقعی در اظهارنامه درآمد اجاره لحاظ شود.

۴. هزینه‌های اجباری غیرمالیاتی

• بیمه اجباری زلزله (DASK): برای ثبت قبوض آب و برق و بسیاری از معاملات الزامی است. حق بیمه سالانه بر اساس متراژ و نوع سازه تعیین می‌شود.

• شارژ ساختمان (aidat): در مجتمع‌های دارای امکانات، این رقم می‌تواند از خود مالیات سالانه ملک بیشتر شود. پیش از خرید، رقم ماهانه واقعی را از مدیریت ساختمان بگیرید، نه از فروشنده.

• قبوض: برای ثبت اشتراک برق و آب به نام خود به کیملیک نیاز دارید. این یکی از رایج‌ترین موانع عملی برای مالکان تازه‌وارد است.

چک‌لیست سالانه مالک

• تا ۲۰ فوریه: اظهارنامه مالیات مسکن گران‌قیمت، اگر مشمول هستید؛ قسط اول آن تا پایان فوریه

• مارس: اظهارنامه درآمد اجاره سال قبل

• مارس تا مه: قسط اول مالیات سالانه ملک

• پایان اوت: قسط دوم مالیات مسکن گران‌قیمت

• سپتامبر تا ۳۰ نوامبر: قسط دوم مالیات سالانه ملک

• سالانه: تمدید بیمه زلزله (DASK)

هزینه واقعی نگهداری ملک خود را بدانید

پیش از خرید، بگذارید هزینه سالانه نگهداری ملک مورد نظرتان را برایتان محاسبه کنیم — مالیات، شارژ، بیمه و مدیریت. اگر قصد سکونت ندارید و ملک را برای نگهداری سرمایه می‌خرید، خدمات مدیریت دارایی پرگاس دقیقاً برای همین ساخته شده است.