تغییرات ارزیابی ملک برای شهروندی ترکیه از طریق سرمایه‌گذاری

خلاصه: از ۲۸ سپتامبر ۲۰۲۶، خریدهای ملک از شرکت‌های GYO دیگر از ارزیابی مستقل معاف نیستند. حد ۴۰۰ هزار دلار تغییر نکرده، اما قیمت فروش، ارزش ارزیابی و پرداخت هر کدام باید جداگانه به این حد برسند. اعتبار TTB از ۶ به ۱۲ ماه افزایش یافته و انحصار شرکت ارزیابی GEDAŞ برداشته شده است.

۱. مقدمه

اداره کل ثبت اسناد و کاداستر ترکیه (TKGM) قواعد ارزیابی ملک در پرونده‌های شهروندی از طریق سرمایه‌گذاری را تغییر داده است. حداقل سرمایه‌گذاری همان ۴۰۰ هزار دلار است، اما نحوه اثبات ارزش ملک سخت‌گیرانه‌تر شده و در مقابل، دو تسهیل مهم هم اضافه شده است.

این تغییرات هم خریداران تازه و هم پرونده‌های در جریان را دربر می‌گیرد. ملاک اصلی، تاریخ امضای قرارداد نیست؛ تاریخ صدور گواهی TYTB است.

۲. پایان معافیت خریدهای GYO

تا پیش از این تغییر، اگر ملک از یک شرکت سرمایه‌گذاری املاک (GYO) خریده می‌شد، گزارش ارزیابی مستقل لازم نبود. این معافیت حذف شده است. از این پس، پیش از انجام معامله در تاپو یکی از این دو مدرک لازم است:

1. یک گزارش ارزیابی جدید و مستقل؛ یا

2. ارزیابی خود GYO که در سامانه KAP منتشر شده باشد.

اگر به‌جای گزارش جدید، ارزیابی منتشرشده در KAP ارائه شود، پرونده هنگام بررسی TYTB برای استعلام به اداره کل در آنکارا ارجاع می‌شود و بر اساس پاسخ آن ادامه پیدا می‌کند. این به معنای رد پرونده نیست، اما تأخیر ایجاد می‌کند.

این قاعده شامل Emlak Konut GYO هم می‌شود؛ وابستگی آن به دولت معافیت ایجاد نمی‌کند.

۳. حد ۴۰۰ هزار دلار: آزمون سه‌گانه

مبلغ تغییری نکرده، اما اکنون صریحاً سه رقم باید هر کدام به‌تنهایی به ۴۰۰ هزار دلار برسند، نه جمع آنها:

• قیمت فروش در سند

• ارزش ثبت‌شده در گزارش ارزیابی

• مجموع پرداخت‌های بانکی به فروشنده

بنابراین ساختارهایی که قبلاً با تفسیر غیررسمی قابل قبول بودند، ممکن است دیگر پذیرفته نشوند. همچنین به گفته Property Turkey، در قرارداد وعده فروش (satış vaadi) دیگر نمی‌توان کسری ارزش را بعداً با افزودن ملک دوم جبران کرد.

۴. دو تغییر به نفع خریدار

الف) اعتبار TTB از ۶ به ۱۲ ماه رسید. طبق بخشنامه ۲۰۲۴/۴، گواهی‌هایی که از شش ماه می‌گذشتند نیاز به تجدید داشتند. اکنون این مدت دو برابر شده و ریسک منقضی شدن مدرک وسط کار (به دلیل تأخیر بانکی، ترجمه یا نوبت) کمتر شده است. این تمدید شامل سایر مهلت‌ها و مدارک پرونده نمی‌شود.

ب) انحصار GEDAŞ برداشته شد. پیش‌تر گزارش‌های ارزیابی شهروندی فقط از طریق یک شرکت تعیین‌شده تهیه می‌شد. اکنون هر شرکت ارزیابی که هر سه شرط زیر را داشته باشد می‌تواند گزارش صادر کند:

• مجوز از هیئت بازار سرمایه (SPK)

• عضویت در اتحادیه کارشناسان ارزیابی (TDÜB)

• ثبت در سامانه اطلاعات ارزیابی املاک (TADEBİS)

انتخاب شرکت و ثبت درخواست از طریق پورتال Web Tapu انجام می‌شود. فهرست رسمی شرکت‌های تأییدشده منتشر نشده؛ پس انتخاب یک ارزیاب معتبر و باتجربه اهمیت بیشتری پیدا کرده است.

۵. پرونده‌های در جریان: چه کسی تحت تأثیر است؟

۶. شایعه افزایش خودکار ٪۲۵ درست نیست

در برخی کانال‌ها گفته می‌شود ترکیه از این پس ٪۲۵ به ارزش ارزیابی‌شده ملک اضافه می‌کند. به گزارش Property Turkey که موضوع را با اداره ثبت منطقه‌ای چک کرده، چنین سازوکاری در بخشنامه‌ها وجود ندارد و ارزش هر پرونده جداگانه بررسی می‌شود.

۷. توصیه‌های عملی

• پیش از امضای هر قرارداد، گزارش ارزیابی را بگیرید؛ نه بعد از آن.

• وضعیت TYTB همه پرونده‌های در جریان را بررسی کنید.

• در خرید از GYO، رقم KAP را قبل از پرداخت با قیمت فروش مقایسه کنید.

• از رسیدن هر سه رقم (قیمت سند، ارزیابی، پرداخت) به ۴۰۰ هزار دلار، با حاشیه اطمینان برای نوسان نرخ ارز، مطمئن شوید.

• ارزیابی را انتخاب کنید که مجوز SPK، عضویت TDÜB و ثبت TADEBİS داشته باشد.

• انتشار نسخه به‌روز راهنمای اجرایی (Uygulama Kılavuzu) را پیگیری کنید؛ احتمال تغییرات بیشتر وجود دارد.

۸. واژه‌نامه اختصارات

۹. منابع

متن به‌روز بخشنامه ۲۰۲۴/۴، با اصلاحات «Makam Oluru» مورخ ۲۸ سپتامبر ۲۰۲۶ (شماره ۲۱۹۱۴۸۲۵)، در سایت TKGM منتشر شده و نکات اصلی این مقاله با آن تطبیق داده شده است. برخی جزئیات اجرایی بر پایه گزارش یک شرکت خصوصی است و پیش از تصمیم نهایی باید با تاپو یا وکیل تأیید شود.

• TKGM — Genelge 2024/4 (متن به‌روز، با اصلاحات ۲۸ سپتامبر ۲۰۲۶)

• Property Turkey — Turkish Citizenship Changes: September 2026 Update

این مقاله جنبه اطلاع‌رسانی دارد و مشاوره حقوقی نیست. · Pergas Yönetim Danışmanlık İnşaat Ticaret Ltd. Şti.