2026'da Gayrimenkul Yatırımı ile Oturma İzni ve Vatandaşlık — 200.000 $ mı, 400.000 $ mı?

Dört Rakamın Anlamı ve Yasal Dayanakları

Türkiye'de yabancıların mülk edinimi süreçlerini araştırdıysanız, farklı kaynaklarda farklı alt limitlerle karşılaşmışsınızdır: 75.000 $, 200.000 $, 250.000 $ ve 400.000 $.

Bu rakamların hiçbiri bir söylenti değildir. Her biri farklı tarihlere ve farklı yasal statülere aittir.

Bugün yalnızca iki aktif yasal rakam bulunmaktadır: Taşınmaz yoluyla ikamet izni için 200.000 $, yatırım yoluyla vatandaşlık için 400.000 $. Diğer tüm tutarlar güncelliğini yitirmiş tarihi düzenlemelerdir.

İkamet İzni ve Vatandaşlık Aynı Şey Değildir

İki kavramın karıştırılması ciddi hak ve zaman kayıplarına yol açmaktadır.

Taşınmaz İkamet İzni (Kısa Dönem): Yabancı ülke vatandaşının 90 günlük vize muafiyetinin ötesinde Türkiye'de yasal olarak ikamet etmesini sağlar. Süreli olarak yenilenir; tek başına vatandaşlık hakkı veya pasaport kazandırmaz.

Türk Vatandaşlığı: Süresiz yaşama, çalışma ve pasaport hakkı sağlayan tam vatandaşlık statüsüdür.

1. Yol: 200.000 $ ile Taşınmaz İkamet İzni

16 Ekim 2023 tarihinden itibaren büyükşehir ve diğer il ayrımı kaldırılmış, Türkiye genelinde tek bir taban fiyat uygulamasına geçilmiştir.

Tapudaki Satış Bedeli Esastır. 16 Ekim 2023 sonrasında edinilen taşınmazlarda, tescil tarihindeki Merkez Bankası efektif satış kuru üzerinden tapuya işlenen bedel dikkate alınır. İkamet başvurusunda Göç İdaresi tapu üzerindeki resmi satış bedelini esas alır.

SPK Değerleme Raporu Ayrımı. Yabancıya satışlarda Tapu Müdürlüğü nezdinde SPK lisanslı değerleme raporu alınması zorunludur; ancak bu işlem mülk ediniminin tescili ile ilgilidir, ikamet alt limit kriteri değildir.

Yalnızca Konut Niteliği. Taşınmazın tapuda niteliğinin konut (mesken) olması ve fiilen bu amaçla kullanılması şarttır. Arsa, dükkan veya ofisler bu kapsamda değerlendirilmez.

Önceki Edinimlerin Korunması. 26 Nisan 2022 – 16 Ekim 2023 arası alımlarda 50.000/75.000 $ kriteri; 26 Nisan 2022 öncesi alımlarda ise taban fiyat aranmaksızın eski haklar korunur.

Aile Bireyleri. Eş ve reşit olmayan çocuklar tapuda hissedar olarak gösterilirse ek tutara gerek kalmaksızın aynı mülk üzerinden ikamet alabilirler. Hissedar değillerse aile ikamet izni prosedürleri işletilir.

120 Gün Kuralı Yanılgısı. Kısa dönem ikametlerde 120 günden fazla yurt dışında kalmanın ikameti doğrudan iptal edeceği kuralı 2016 yılında kaldırılmıştır; ancak yenileme dönemlerinde mülkün amacına uygun kullanılmadığı tespit edilirse ret kararı verilebilir.

Uzun Dönem İkamet. 8 yıllık kesintisiz yasal ikametin ardından uzun dönem ikamet iznine başvurulabilir.

2. Yol: 400.000 $ ile Yatırım Yoluyla Vatandaşlık

Yasal dayanağını 5901 Sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu'nun 12/1(b) maddesi ve ilgili Uygulama Yönetmeliği'nin 20. maddesinden alır. Yürürlükteki tutar 13 Mayıs 2022 tarihli ve 5554 Sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile belirlenmiştir.

SPK Değerleme Raporu Belirleyicidir. Değerleme uzmanının tespiti, tapu satış bedeli ve banka transfer dekontunun her üçü de 400.000 $ eşiğini geçmelidir.

Mülk Niteliği Sınırlandırması. Aralık 2023 itibarıyla taşınmazın kat mülkiyeti, kat irtifakı kurulu olması veya üzerinde yapı bulunan arsa niteliğinde olması zorunludur. Boş arsalar vatandaşlık başvurusuna konu edilemez.

Döviz Alım Belgesi (DAB). Yabancı para tutarının Merkez Bankası'na satılarak DAB düzenlenmesi zorunludur. DAB bulunmayan dosyalar işleme alınmaz.

İpotek ve Kredi Kesintisi. İpotekli mülklerde yalnızca net özkaynak tutarı 400.000 $ hesabına dahil edilir.

3 Yıllık Satılamaz Şerhi. Tapu kütüğüne 3 yıl satılmama taahhüdü işlenir. Mülk bu süre boyunca kiraya verilebilir.

Eş ve 18 Yaş Altı Çocuklar ek bir yatırım gerekmeksizin başvuruya dahil edilir.

3. Yol: Statü Edinimi Olmaksızın Mülk Sahibi Olmak

Yabancı uyrukluların Türkiye'de mülk edinmesi için ikamet izni alma zorunluluğu yoktur. Satın alma işlemi yalnızca potansiyel vergi kimlik numarası ile tamamlanabilir.

4. Yol: Yönetilen Yatırım Modeli

Yalnızca getiri odaklı yatırımcılar için PERGAS, gayrimenkul portföyünün edinim ve yönetim süreçlerini üstlenir; bu modelde ikamet eşiklerine bağlı kalınması gerekmez.

Ne Yapıyoruz, Ne Yapmıyoruz?

PERGAS, gayrimenkul tespiti, mimari ve varlık yönetimi alanında faaliyet gösteren kurumsal bir şirkettir. İkamet ve vatandaşlık başvuruları, bağımsız çalışan lisanslı Türk avukatlar tarafından yürütülür. Bir gayrimenkulün salt bir vatandaşlık aracı olarak değil, kendi başına değer üreten bir yatırım varlığı olması gerektiğine inanıyoruz.