Yatırım Yoluyla Türk Vatandaşlığında Taşınmaz Değerlemesi: Eylül 2026 Değişiklikleri

Özetle: 28 Eylül 2026'dan itibaren GYO'lardan yapılan taşınmaz alımları bağımsız değerlemeden muaf değil. 400.000 dolarlık sınır değişmedi; ancak satış bedeli, değerleme ve ödemeler bu sınırı ayrı ayrı sağlamalı. TTB'nin geçerlilik süresi 6 aydan 12 aya çıktı ve GEDAŞ'ın değerlemedeki tek yetkili konumu sona erdi.

1. Ne Değişti?

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM), yatırım yoluyla vatandaşlık dosyalarında taşınmaz değerlemesine ilişkin kuralları değiştirdi. Asgari yatırım tutarı yine 400.000 dolar; ancak taşınmaz değerinin ispatı sıkılaştırıldı ve buna karşılık iki önemli kolaylık getirildi.

Değişiklikler hem yeni alıcıları hem de süren dosyaları kapsıyor. Belirleyici olan sözleşmenin imza tarihi değil, TYTB'nin düzenlenme tarihidir.

2. GYO Muafiyetinin Sonu

Bu değişiklikten önce bir gayrimenkul yatırım ortaklığından (GYO) alınan taşınmaz için bağımsız değerleme raporu gerekmiyordu. Bu muafiyet kaldırıldı. Artık tapudaki işlemden önce şu iki belgeden biri gerekiyor:

1. yeni ve bağımsız bir değerleme raporu; veya

2. GYO'nun KAP'ta yayımlanmış kendi değerlemesi.

Yeni rapor yerine KAP'ta yayımlanan değerleme sunulursa, dosya TYTB incelemesi sırasında Ankara'daki Genel Müdürlüğe sorulur ve verilen cevaba göre işlem yapılır. Bu, dosyanın reddedildiği anlamına gelmez; ancak gecikmeye yol açar.

Kural Emlak Konut GYO'yu da kapsar; devletle bağlantısı muafiyet sağlamaz.

3. 400.000 Dolar Sınırı: Üçlü Test

Tutar değişmedi; ancak artık üç rakamın da toplamda değil, her birinin tek başına 400.000 doları sağlaması açıkça aranıyor:

• tapudaki satış bedeli

• değerleme raporunda tespit edilen değer

• satıcıya yapılan banka ödemelerinin toplamı

Dolayısıyla daha önce gayriresmî bir yorumla kabul gören yapılar artık kabul edilmeyebilir. Property Turkey'e göre satış vaadi sözleşmesinde değer eksikliği, sonradan ikinci bir taşınmaz eklenerek de artık tamamlanamıyor.

4. Alıcı Lehine İki Değişiklik

a) TTB'nin geçerlilik süresi 6 aydan 12 aya çıktı. 2024/4 sayılı Genelge uyarınca altı ayı geçen belgelerin yenilenmesi gerekiyordu. Süre iki katına çıktı; banka gecikmesi, tercüme ya da randevu nedeniyle belgenin süreç ortasında geçersiz kalma riski azaldı. Uzatma, dosyadaki diğer süreleri ve belgeleri kapsamaz.

b) GEDAŞ'ın tek yetkili konumu sona erdi. Vatandaşlık değerleme raporları şimdiye kadar yalnızca belirlenmiş tek bir kuruluş tarafından hazırlanabiliyordu. Artık şu üç şartın tamamını taşıyan her değerleme kuruluşu rapor düzenleyebilir:

• Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) yetkisi

• Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDÜB) üyeliği

• Taşınmaz Değerleme Bilgi Sistemi'ne (TADEBİS) kayıt

Kuruluş seçimi ve başvuru Web Tapu üzerinden yapılır. Yetkili kuruluşların resmî bir listesi yayımlanmadı; bu nedenle güvenilir ve deneyimli bir değerleme kuruluşu seçmek her zamankinden önemli.

5. Süren Dosyalar: Kim Etkileniyor?

6. Otomatik %25 Artış Söylentisi Doğru Değil

Bazı kanallarda Türkiye'nin artık değerleme tutarına otomatik olarak %25 ekleyeceği öne sürülüyor. Konuyu bir bölge tapu müdürlüğüyle teyit eden Property Turkey'e göre genelgelerde böyle bir mekanizma yok; her dosyanın değeri ayrı ayrı inceleniyor.

7. Pratik Öneriler

• Değerleme raporunu herhangi bir sözleşmeyi imzalamadan önce alın, sonra değil.

• Süren bütün dosyalarınızın TYTB durumunu kontrol edin.

• GYO'dan alımda, ödeme yapmadan önce KAP'taki rakamı satış bedeliyle karşılaştırın.

• Üç rakamın da (tapu bedeli, değerleme, ödeme) kur dalgalanmasına karşı pay bırakarak 400.000 doları sağladığından emin olun.

• SPK yetkisi, TDÜB üyeliği ve TADEBİS kaydı olan bir değerleme kuruluşu seçin.

• Uygulama Kılavuzu'nun güncel sürümünü takip edin; yeni değişiklikler gelebilir.

8. Kısaltmalar

9. Kaynaklar

2024/4 sayılı Genelge'nin, TKGM'nin 28 Eylül 2026 tarihli ve 21914825 sayılı Makam Oluru ile değişik güncel metni TKGM sitesinde yayımlandı ve bu yazının ana noktaları bu metinle karşılaştırıldı. Bazı uygulama ayrıntıları özel bir şirketin raporuna dayanıyor; nihai kararı vermeden önce tapu müdürlüğüne ya da bir avukata teyit ettirin.

• TKGM — 2024/4 sayılı Genelge (28 Eylül 2026 değişiklikleriyle güncel metin)

• Property Turkey — Turkish Citizenship Changes: September 2026 Update

Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir. · Pergas Yönetim Danışmanlık İnşaat Ticaret Ltd. Şti.