Konut Fiyatları Reel Olarak %6,5 Düştü — Eylül 2026 Bülteni

İTOSAM — Haftalık Ekonomi Bülteni | 18 Eylül 2026

İstanbul Ticaret Odası ekonomi bülteninin çevirisi ve analizi

İTO Stratejik Araştırmalar Merkezi — 14–18 Eylül 2026 dönemi

Başlıklar: sektörel bilanço istatistikleri, sektörel üretim endeksleri, konut fiyat endeksi, konut ve iş yeri satış istatistikleri ve ücretli çalışan istatistikleri

1. Sektörel bilanço istatistikleri — 2025 sonuçları

"İmalat sanayi aktif büyüklüğünde öncülüğünü koruyor"

2025 yılı sektörel bilanço sonuçlarına göre, 1,15 milyon firmanın sektörlere dağılımında 356.973 firma ile toptan ve perakende ticaret ilk sırada yer aldı. İmalat sanayindeki toplam firma sayısı 185.933 oldu.

Firmaların toplulaştırılmış bilançosunda toplam aktif büyüklüğü 123,97 trilyon lira, kısa ve uzun vadeli borçların toplamı 67,22 trilyon lira, özkaynakların toplamı ise 56,74 trilyon lira oldu. İmalat sanayi 33,54 trilyon liralık aktifle tüm sektörler arasında ilk sırada yer aldı; toptan ve perakende ticaret 25,89 trilyon lira ile ikinci oldu.

Toplulaştırılmış gelir tablosuna göre tüm sektörlerin dönem net kârı 2,23 trilyon lira oldu. İmalat sanayi 873,98 milyar lira ile en yüksek net kârı elde etti. Toptan ve perakende ticaret 676,72 milyar lira, inşaat sektörü ise 229,69 milyar lira net kâr sağladı. Kapsamdaki tüm firmaların toplam net satışları 107,72 trilyon lira, toplam faaliyet kârı 5,57 trilyon lira olarak kaydedildi.

Bu bültenin en önemli bulgusu — üç yıldır aşınan kâr marjı: Aynı rakamları orana çevirdiğimizde, bültenin kendisinin ele almadığı bir tablo ortaya çıkıyor:

Okuma: Türk firmalarının net kâr marjı 2023'te %3,75'ten 2024'te %2,52'ye, 2025'te %2,08'e geriledi — yani iki yılda neredeyse yarıya indi. Aynı dönemde nominal net satışlar iki katından fazla arttı (50,5'ten 107,7 trilyon liraya).

Daha kesin hesap: 2025'te net satışlar %35,4 arttı, enflasyon ise yaklaşık %31,5 idi — yani reel büyüme yalnızca yaklaşık %3. Ancak net kâr yalnızca %11,7 arttı; bu da reel kârın yaklaşık %15 küçüldüğü anlamına geliyor. Firmalar daha çok satıyor ama daha az kazanıyor — önceki bültenlerde Yİ-ÜFE ile TÜFE arasındaki ayrışmada gördüğümüz maliyet baskısı mekanizmasının ta kendisi, bu kez gerçek mali tablolarda.

Üçüncü nokta: Borç/özkaynak oranı 1,18 (67,22'ye karşı 56,74 trilyon lira). Mevcut faiz oranlarıyla bu kaldıracın finansman maliyeti, o yüzde 2'lik kâr marjının büyük bölümünü yutuyor.

2. Sektörel üretim endeksleri — Temmuz 2026

Sanayi üretimi aylık %1,0 azaldı, yıllık bazda %0,3 geriledi. İnşaat üretimi aylık %1,1 arttı ancak yıllık %4,7 düştü; hizmet üretimi ise aylık %1,0, yıllık %3,0 büyüdü. Böylece üç ana endeks arasında yıllık bazda yalnızca hizmetler pozitif kaldı ve en sert daralma yine inşaatta.

Sanayi içinde imalat sanayi üretimi aylık %0,8 geriledi ancak yıllık %0,3 arttı. Madencilik ve taş ocakçılığı endeksi aylık %2,2, yıllık %3,8 düştü; elektrik, gaz, buhar ve iklimlendirme üretimi ve dağıtımı endeksi aylık %2,2, yıllık %5,6 azaldı. Alt gruplarda yıllık bazda ara malı üretimi %1,2, dayanıklı tüketim malı üretimi %0,9 artarken enerji üretimi %1,6, sermaye malı %2,6 ve dayanıksız tüketim malı %2,0 daraldı.

Dikkat çekmeye değer bir çelişki: Elektrik, gaz ve buhar üretimi yıllık %5,6 azaldı; oysa aynı grubun fiyatı üretici fiyat endeksinde geçen ay %6,03, ondan önceki ay %9,65 arttı. Üretim düşerken fiyatın sıçraması talep düşüşüne değil, arz kısıtına işaret ediyor — bölgesel enerji aksaklıklarıyla uyumlu bir tablo. Enerji yoğun projeler için bu birleşim, mümkün olan en kötü durum.

İnşaat: tek sektörde iki zıt yön

İnşaat sektöründe bina inşaatı üretimi aylık %0,9, yıllık %8,0 gerilerken bina dışı yapıların inşaatı aylık %2,0, yıllık %14,0 ile güçlü bir sıçrama yaptı. Özel inşaat faaliyetleri aylık %1,0 artış, yıllık %4,9 düşüş gösterdi.

Makas açılıyor. Geçen ay bina inşaatı −%7,5, bina dışı yapılar +%4,5 idi. Şimdi −%8,0'a karşı +%14,0 — fark 12 puandan 22 puana çıktı. Yani bir ayda konut inşaatındaki daralma derinleşti, altyapıdaki canlanma üç kat hızlandı.

Pratik sonuç açık: İnşaatta para var, ama kamu işverenli altyapı projelerinde — özel konut inşaatında değil. Altyapı projelerinde (yol, tesisat, endüstriyel yapılar) uygulama ya da ortaklık kapasiteniz varsa, verilerin çift haneli büyüme gösterdiği tek alan burası.

Küçük bir olumlu not: Aylık bazda üç bileşenin üçü de iyileşme ya da istikrar gösteriyor (bina −%0,9, özel inşaat +%1,0, bina dışı +%2,0) ve sektörün tamamı +%1,1 — aylardır ilk aylık büyüme. Döngünün dibi yakın olabilir, ama henüz teyit edilmedi.

Hizmetler: büyüyen tek sektör

Hizmetler içinde bilgi ve iletişim faaliyetleri yıllık %7,9 büyümeyle en güçlü alt sektör oldu. Mesleki, bilimsel ve teknik faaliyetler %5,5, konaklama ve yiyecek hizmetleri %5,3, ulaştırma ve depolama %2,8 büyüdü. Buna karşılık gayrimenkul faaliyetleri %5,2, idari ve destek hizmetleri %3,3 geriledi.

Gayrimenkulde göreli iyileşme: Geçen ay gayrimenkul faaliyetleri −%8,8 idi; şimdi −%5,2 — yani bir ayda 3,6 puanlık iyileşme. Hâlâ negatif, ama yön değişti. Aynı şekilde konaklama ve yiyecek hizmetleri %1,5'ten %5,3'e sıçradı — önceki bültende hizmet fazlasının yarısını oluşturduğunu gördüğümüz turizmin gücünü teyit ediyor.

3. Konut fiyat endeksi — Ağustos 2026

Konut fiyat endeksi ağustosta bir önceki aya göre %0,9, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak %23 arttı. Ancak tüketici enflasyonuyla düzeltilmiş reel endekse göre konut fiyatları yıllık bazda %6,5 düştü. Üç büyükşehirde yıllık nominal değişim İstanbul'da %26,3, Ankara'da %24,8, İzmir'de %23,3 oldu.

İşiniz için en önemli rakam bu. Bu bülten serisinde reel konut fiyatına dair açık bir verinin yayımlandığı ilk sefer ve rakam eksi yüzde 6,5. Yani geçen bir yılda %23'lük nominal fiyat artışı gören bir konut sahibi, fiilen varlığının satın alma gücünün %6,5'ini kaybetti.

En iyi durumda İstanbul var — %26,3'lük nominal artışla reel düşüşü yaklaşık %4; İzmir'de bu oran %6,2, Ankara'da %5,1. Yani sermaye hâlâ İstanbul'u öncelikli tutuyor, ancak piyasanın tamamı reel olarak aşınıyor.

Müşteri görüşmeleri için sonuç: "Türkiye'de gayrimenkul değer korur" argümanı bu veriyle artık savunulamaz — en azından bir yıllık vadede. Savunulabilir argüman fiyat artışı değil, kira geliri ve çok yıllı vadedir. Yatırım yoluyla vatandaşlık müşterileri için bu veri beklentilere dahil edilmeli ki sonradan anlaşmazlığa dönüşmesin.

4. Konut ve iş yeri satış istatistikleri — Ağustos 2026

Türkiye genelinde toplam konut satışları ağustosta bir önceki aya göre %3,1 artarken bir önceki yılın aynı ayına göre %14,7 azaldı ve 127.410 adet oldu. Aynı dönemde ipotekli satışlar yıllık %7,2 arttı ve toplam satışların %17,4'ünü oluşturdu. İlk el konut satışları aylık %4,3 artış, yıllık %4,5 düşüşle 44.378 adet oldu.

İstanbul'da toplam konut satışları aylık %9,6, yıllık %16,0 azalarak 20.426 adede geriledi. İpotekli satışlar yıllık %6,0 arttı ve İstanbul'daki toplam satışların %22,1'ini oluşturdu. İstanbul'daki toplam satışların %28,5'ini oluşturan ilk el satışlar 5.813 adet oldu — aylık %4,8 düşüş, ancak yıllık %0,2 artış.

Yeni bir ayrışma: Türkiye yukarı, İstanbul aşağı. Türkiye piyasasının tamamı aylık %3,1 büyürken İstanbul %9,6 geriledi. Bu seride İstanbul'un ülke ortalamasının gerisine düştüğü ilk ay — hem de 13 puanlık farkla.

İki okuma mümkün: (1) İstanbul'da mevsimsel etki ya da ertelenen işlemler; (2) İstanbul piyasasının diğer şehirlere göre görece doygunluğu. Bu ikisini ayırmak için gelecek ayın verisi gerekiyor; ama gelecek ay tekrarlanırsa, talebin coğrafyasında yapısal bir değişim demektir.

Olumlu not: İstanbul'da ilk el satışlar, İstanbul piyasasının tamamındaki −%16'ya karşı yıllık bazda pozitif kalan (+%0,2) tek bileşen. Önceki bültenlerde gördüğümüz yeni arz avantajı burada da teyit ediliyor, hatta daha güçlü.

İş yerleri

Ağustosta ülke genelinde 17.023 iş yeri satıldı. Bülten metnine göre ilk el iş yeri satışları yıllık %5,2 artarak 4.915 adet, ikinci el satışlar %11,1 azalarak 12.108 adet oldu; ipotekli satışlar ise %67,6 sıçrayarak 389 adede ulaştı. İstanbul'da 2.344 iş yeri satıldı; bunların %20,7'si ilk el, %5,2'si ipotekliydi.

Bülten tablosunda ciddi bir tutarsızlık: İş yeri satış tablosundaki "2026" ve "2025" sütunlarındaki rakamlar değişim yüzdesi sütunuyla uyuşmuyor — ama iki sütun yer değiştirildiğinde tüm yüzdeler tam olarak tutuyor. Buna göre ağustos 2026'nın gerçek rakamları büyük olasılıkla şöyle: toplam satış 15.937 (−%6,4), ilk el 5.172 (+%5,2), ikinci el 10.765 (−%11,1), ipotekli 652 (+%67,6). Ocak–ağustos dönemi için de aynı örüntü tekrarlanıyor.

Yani asıl tablodaki yıl sütunları yer değiştirmiş ve bültenin anlatı metni yanlış sütundan alıntı yapmış. Bu rakamlara atıf yaparken dikkatli olun; değişim yüzdeleri mutlak rakamlardan daha güvenilir.

5. Ücretli çalışan istatistikleri — Temmuz 2026

Sanayi, inşaat ve ticaret-hizmet sektörlerindeki toplam ücretli çalışan sayısı temmuzda bir önceki yılın aynı ayına göre %1,7 artarak 16.393.563 kişiye ulaştı. Sektörel kırılımda sanayi %1,5 azalırken inşaat %3,5, ticaret-hizmet %3,1 arttı. Sanayideki istihdam kaybı son bir yılda 71.737 kişiye ulaştı.

Aylık bazda toplam ücretli çalışan sayısı değişmedi. Aynı dönemde ticaret-hizmet istihdamı %0,1 artarken sanayi %0,1 azaldı, inşaat ise değişmedi.

İnşaatta işgücü azaltımı başladı. Önceki bültende (haziran verisi) inşaat istihdamının yıllık artışı %7,1 idi; temmuzda %3,5'e indi — bir ayda fiilen yarıya düştü. Toplam artış da %2,5'ten %1,7'ye geriledi.

Geçen ayki analizde öngörülen tam olarak buydu: Üretimdeki yüzde 6'lık düşüş ile istihdamdaki yüzde 7'lik artış arasındaki dengesizlik sürdürülebilir değildi ve firmalar uyarlamaya başladı. Bu eğilim sürerse, yıl sonuna kadar inşaat istihdamındaki artış sıfıra iner ya da negatife döner.

Sanayi istihdamı erimeye devam ediyor: 5.106.499 kişilik zirveden (Temmuz 2024) 4.850.893 kişiye — iki yıllık ortalama olan 4.891.199'un altında. Yıllık kayıp 54.682 kişiden (geçen ay) 71.737 kişiye hızlandı.

6. Analitik değerlendirme

a) Reel konut fiyatları negatife döndü — bu bültenin kilit rakamı

%31,5'lik enflasyona karşı %23'lük nominal artış, %6,5'lik reel düşüş demek. %26,3'lük nominal artışla en iyi performansı İstanbul gösteriyor, ama orada da yaklaşık %4'lük reel düşüş var. Bu veri, bir yıllık vadede "değer koruma aracı olarak gayrimenkul" anlatısını geçersiz kılıyor ve yatırımcı müşterilerle görüşmelerde dikkate alınmalı.

b) Firmaların kâr marjı yarıya indi

2023'teki %3,75'ten 2025'te %2,08'e. Nominal satışlar iki katına çıktı ama reel kâr yaklaşık %15 küçüldü. 1,18'lik borç/özkaynak oranı ve mevcut faizlerle müteahhitlik firmaları için hata payı çok dar. Bu rakam, sözleşme fiyatlamasının gözden geçirilmesi için güçlü bir argüman.

c) İnşaat: konut aşağı, altyapı yukarı

Bina inşaatı (−%8,0) ile bina dışı yapılar (+%14,0) arasındaki makas 12 puandan 22 puana açıldı. Sektörde para var, ama kamu projelerinde. Sektörün ilk aylık büyümesi (+%1,1) dibe yaklaşıldığının işareti olabilir — ama bir aylık veri yeterli değil.

d) İşgücü piyasası uyarlanıyor

İnşaat istihdamındaki artış %7,1'den %3,5'e yarıya indi, sanayideki istihdam kaybı 54,7 binden 71,7 bin kişiye hızlandı. Bu, genellikle konut talebine yansıyan altı aylık gecikmenin ta kendisi.

e) Pratik sonuçlar

• Yatırımcı müşterinin beklentilerini reel veriyle ayarlayın. %23'lük nominal rakam cazip görünüyor; −%6,5'lik reel rakam ise gerçeğin kendisi. Argümanı kira geliri ve üç ila beş yıllık vade üzerine kurmak, fiyat artışı vaadinden daha sürdürülebilir.

• İstanbul'daki ilk el arza odaklanın. Şehrin tüm piyasasındaki −%16'ya karşı İstanbul piyasasında yıllık bazda pozitif kalan (+%0,2) tek bileşen bu.

• Altyapı projelerini ciddiye alın. Yıllık +%14 ve hızlanan büyüme — çift haneli büyüme gösteren tek inşaat alanı.

• Yüzde 2'lik marjı fiyatlamaya yansıtın. Ortalama bir Türk firması her 100 liralık satıştan yalnızca 2 lira net kâr elde ediyor. Maliyet riskini size devreden her sözleşme maddesi, fiilen marjın tamamını riske atar.

• Elektrik ve gaz üretimindeki yüzde 5,6'lık düşüş, fiyatındaki sıçramayla birlikte arz kısıtına işaret ediyor — enerji yoğun projelerde hem tedarik hem fiyat önceden sabitlenmeli.

Bu belge, İTO Stratejik Araştırmalar Merkezi'nin (İTOSAM) 18 Eylül 2026 tarihli haftalık ekonomi bülteninin çevirisi ve analizidir. Veriler bültende belirtilen kaynaklardan (TÜİK ve TCMB) alınmıştır. Kâr marjı hesaplamaları, şehirlere göre reel konut fiyatı rakamları ve "Okuma", "Not", "Uyarı", "Değerlendirme" ve "Sonuçlar" bölümleri eklenmiş yorumdur; bültenin asıl metninin parçası değildir. Yüzde 31,51'lik tüketici enflasyonuyla karşılaştırmalar ve önceki ayların verilerine yapılan atıflar 7 Ağustos, 14 Ağustos, 28 Ağustos ve 4 Eylül 2026 tarihli bültenlere dayanır. Asıl bültendeki bir iç tutarsızlık (iş yeri satış tablosu) metinde işaretlenmiştir.