Türkiye Konut Piyasası, Temmuz 2026: Toplam Satış %17 Geriledi, İpotekli Satış %23,7 Arttı

İstanbul Ticaret Odası Stratejik Araştırmalar Merkezi'nin (İTOSAM) 10–14 Ağustos 2026 dönemini kapsayan haftalık ekonomi bülteninin çevirisi ve analizi.

Ele alınan başlıklar: ödemeler dengesi istatistikleri, tahvil getirileri, finansal araçların reel getirileri, ticaret satış hacim endeksi, sektörel üretim endeksleri, ciro endeksleri, konut ve ticari birim satış istatistikleri ve ücretli çalışan istatistikleri.

1. Ödemeler dengesi istatistikleri — Haziran 2026

"Cari işlemler hesabı haziranda 4,2 milyar dolar açık verdi"

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası'nın ödemeler dengesi raporuna göre cari işlemler hesabı Haziran 2026'da 4,2 milyar dolar açık kaydetti. Altın ve enerji hariç tutulduğunda aynı dönemde 1,5 milyar dolar fazla verildi. Yıllıklandırılmış verilere göre haziran sonu itibarıyla birikimli 12 aylık açık 38,9 milyar dolara ulaştı.

Ödemeler dengesi tanımlı dış ticaret açığı haziranda 8,5 milyar dolar oldu; mal ihracatı 24,4 milyar, mal ithalatı 33,0 milyar dolar. Hizmetler dengesi, turizm ve taşımacılık kalemlerinin etkisiyle 6,9 milyar dolar net giriş verdi ve yıllıklandırılmış hizmet fazlası 63,7 milyar dolara ulaştı.

Bültenin özgün tablosu "milyon dolar" başlığıyla yayımlanmış, ancak değerleri milyar dolar ölçeğindedir; birim yukarıda düzeltilmiştir.

Analitik okuma: iki rakam arasındaki fark açıklayıcı — 4,2 milyar dolarlık açığa karşılık altın ve enerji hariç 1,5 milyar dolarlık fazla. Yani Türkiye'nin bugünkü cari açığının tamamı fiilen enerji ithalatı ve altın talebinin ürünü, sanayinin rekabet gücündeki bir zayıflığın değil. Geçen haftaki bültende de öne çıkan bölgesel gerilimler ve enerji fiyatı baskısı düşünüldüğünde bu bileşim, açığı bir enerji şokuna karşı fazlasıyla duyarlı bırakıyor.

Açığın finansmanı

Finansman tarafında portföy yatırımı 2,5 milyar dolar net giriş kaydetti; bankalar ve diğer sektörler sırasıyla 3,5 ve 1,8 milyar dolar net borçlanma yaptı. Finansman bileşiminde resmi rezervler net 1 milyar dolar arttı, net hata ve noksan kalemi 39 milyon dolar giriş oldu.

Dikkate değer nokta: 12 aylık dönemde "net hata ve noksan" kalemi eksi 20,4 milyar dolar — cari açığın yarısından fazlasına denk bir rakam. Bu ölçekte kayıt dışı sermaye çıkışı, resmi finansman tablosunun niteliğini zayıflatıyor ve IMF'nin rezerv yeterliliği değerlendirmesinin (%78,7) ciddiye alınması gereken nedenlerinden biri.

2. Uzun vadeli tahvil getirileri

ABD Merkez Bankası (Fed) temmuz toplantısında politika faizini %3,50–3,75 aralığında sabit tuttu. Buna rağmen ABD 10 yıllık tahvil getirisi %4,70'e, 30 yıllık ise %5,20'nin üzerine çıktı — son on dokuz yılın en yüksek seviyesi. Bu artışta etkili olan faktörler:

Büyüme: ABD'de güçlü işgücü piyasası ve dayanıklı tüketim, ekonomik faaliyette belirgin bir yavaşlamayı engelliyor ve yüksek faizlerin kalıcı olacağı beklentisini güçlendiriyor.

Enflasyon: son veriler yavaşlama işaretleri taşıyor, ancak fiyatların Fed'in %2'lik hedefine kalıcı biçimde yaklaştığını söylemek için henüz erken.

Kamu borcu: yüksek bütçe açığı ve artan ABD borcu daha fazla tahvil arzını gerektiriyor; yatırımcılar bunları tutmak için daha yüksek getiri istiyor — 10 ve 30 yıllık vadeler üzerinde doğrudan baskı.

Para politikası: Fed'in yeni başkanı Kevin Warsh'un duruşu enflasyona karşı direnci ima ediyor, ancak uzun vadeli tahvillerde satışın sürmesi, yatırımcıların enflasyon patikası ve gelecekteki para politikası riskini hâlâ açık gördüğünü gösteriyor.

Bu eğilim ABD ile sınırlı değil. Enflasyonun kalıcılığına dair endişe ülkeler arasında ortak bir etken; Japonya'da artan kamu borcu daha belirleyici, İngiltere'de reel faizler ve enflasyon beklentileri birlikte etki ediyor, Avrupa'da ise ağırlık enflasyon beklentilerinde.

Bu neden sizi ilgilendiriyor: ABD uzun vadeli tahvil getirisi, dünyada dolar finansmanının maliyet tabanıdır. On dokuz yılın zirvesine çıkması, yabancı para cinsinden kredi ve proje finansmanının pahalılaşması demek; aynı anda gelişmekte olan piyasa varlıklarının — yabancı yatırımcı için Türkiye gayrimenkulü dahil — göreli çekiciliği azalıyor. Yatırım yoluyla vatandaşlık programlarının rekabet ettiği dış zemin tam olarak budur.

3. Yatırım araçlarının reel getirileri — Temmuz 2026

Türkiye İstatistik Kurumu finansal araçların reel getirilerini temmuz ayı için yayımladı. Aylık bazda en yüksek reel getiri %1,29 ile brüt mevduat faizine ait oldu. Yıllık değerlendirmede külçe altın %8,05 ile en yüksek getiriyi verdi, ardından %2,73 ile BİST 100 endeksi geldi. Diğer araçların reel getirisi negatif oldu.

Bu bölümün en önemli rakamı: son bir yılda dolar tutmak %11,16, euro tutmak %13,15 alım gücü kaybettirdi. Yani lira, düzeltilmiş enflasyondan çok daha hızlı hareket etti ve yabancı para bir değer saklama aracı olarak bir yıl boyunca zarardaydı. Bu, IMF'nin "liranın %12,1 aşırı değerli olduğu" ifadesiyle tarif ettiği durumun tam olarak kendisi. Lira maliyeti ve döviz geliri olan biri için bu iyi bir haber değil, bir uyarıdır: dövizin Türkiye içindeki alım gücü aşınıyor.

4. Ticaret satış hacim endeksi — Haziran 2026

Ticaret satış hacim endeksi haziranda bir önceki aya göre %1,9 artış, bir önceki yıla göre %4,5 azalış kaydetti. Kalem bazında ve bir önceki aya göre: toptan ve perakende ticaret ile motorlu taşıt ve motosiklet onarımı satış hacmi %13,8, toptan ticaret satış hacmi %9,4 geriledi; buna karşılık perakende satış hacmi %11,8 arttı.

Ticaret sektörü içindeki ayrışma: perakende %11,8 yukarı, toptan %9,4 aşağı. Bu örüntü genellikle hanehalkı nihai tüketiminin ayakta olduğu, ancak tedarik zincirinin stok erittiği anlamına gelir — toptancılar daha zayıf talep beklediği için sipariş vermiyor. Taşıt satışlarındaki %13,8'lik çöküş de zayıf kredi talebi tablosuyla uyumlu.

5. Sektörel üretim endeksleri — Haziran 2026

Sanayi üretimi aylık %0,1 büyüdü ancak yıllık ölçekte %1,4 geriledi. İnşaat üretimi aylık %0,5 ve yıllık %6,0 azaldı; hizmet üretimi ise aylık %0,6 ve yıllık %1,3 büyüdü. Böylece üç ana üretim endeksi içinde yıllık ölçekte yalnızca hizmetler pozitifti ve en sert daralma inşaatta yaşandı.

Sanayi tarafında imalat sanayi üretimi aylık değişmedi, yıllık %1,5 düştü. Madencilik ve taş ocakçılığı endeksi aylık %0,5 ve yıllık %1,6 azalırken, elektrik, gaz, buhar ve iklimlendirme üretimi ve dağıtımı endeksi aylık %1,5 ve yıllık %1,1 büyüdü.

İnşaatta bina inşaatı üretimi aylık %0,4 ve yıllık %7,5 geriledi; buna karşılık bina dışı yapı inşaatı aylık %0,1 ve yıllık %4,5 büyüdü. Özel inşaat faaliyetleri aylık %1,0 ve yıllık %7,6 azaldı.

İnşaat sektörü için uyarı: üç rakamın bileşimi — bina inşaatı %−7,5, özel inşaat faaliyetleri %−7,6 ve gayrimenkul faaliyetleri %−8,8 — daralmanın hem yapıda hem de gayrimenkul işleminde sürdüğünü gösteriyor. Tek istisna %4,5 büyüyen bina dışı yapılar; bu da ağırlıkla altyapı projelerini ve kamu işverenini yansıtıyor. Yani özel inşaat talebi zayıf, piyasayı ayakta tutan kamu talebi.

6. Ciro endeksleri — Haziran 2026

Sanayi, inşaat, ticaret ve hizmetleri kapsayan toplam ciro endeksi haziranda bir önceki aya göre %0,3 azaldı, bir önceki yıla göre %25,8 arttı. Sektörel dağılımda en yüksek yıllık ciro artışı %31,3 ile hizmetlerde gerçekleşti; ardından inşaat %29,9, sanayi %26,7 ve ticaret %23,5 geldi. Alt kalemlerde bilgi ve iletişim hizmetleri %39,8 ile en yüksek, gayrimenkul %13,5 ile en düşük artışı kaydetti.

Önemli bir yöntem notu: ciro cari fiyatlarla ölçülür. %25,8'lik nominal artışa karşılık %31,75'lik tüketici enflasyonu, reel cironun yaklaşık %4,5 daraldığı anlamına gelir — ticaret satış hacmindeki düşüşle (%−4,5) tam olarak örtüşen bir rakam. Gayrimenkulde %13,5'lik nominal artışla reel düşüş yaklaşık %14'e ulaşıyor. Bu ortamda yüksek nominal büyüme, iş hacmi büyümesiyle aynı şey değildir.

Ayrıca bültenin "aylık değişimler" başlıklı ikinci grafiğinin %21–47 aralığında rakamlar göstermesi raporun kendi metniyle tutarlı değil; bu rakamlar büyük olasılıkla yıllık değişimlerdir ve bu belgede özgün metnin rakamları kullanılmıştır.

7. Konut ve ticari birim satış istatistikleri — Temmuz 2026

Türkiye genelinde toplam konut satışı Temmuz 2026'da bir önceki yıla göre %17,0 azalarak 123.603 birime indi. Aynı dönemde ipotekli satışlar %23,7 artarak 23.888 birime çıkarken, diğer satışlar %23,1 azalarak 99.715 birime geriledi. İpotekli satışın toplam içindeki payı %19,3, diğer satışların payı %80,7 oldu.

İlk el konut satışı %8,6 azalarak 42.529 birim, ikinci el konut satışı %20,8 azalarak 81.074 birim oldu (%34,4'e karşılık %65,6 pay). Yabancı uyruklulara satış %1,9 artarak 2.120 birime ulaştı — toplamın %1,7'si.

İl düzeyinde, temmuzda İstanbul'da 22.594 konut satıldı: %27,0 ilk el, %72,9 ikinci el. İstanbul'da ipotekli satışın payı %23,2, diğer satışların payı %76,7 oldu.

Ticari birimlerde, temmuzda ülke genelinde 16.733 birim satıldı. İlk el ticari birim satışı %16,4 artarak 5.777 birime çıkarken, ikinci el ticari birim satışı %12,2 azalarak 10.956 birim oldu. Ticari birimde ipotekli satış %57,6 sıçrayarak 695 birime ulaştı. İstanbul'da 3.485 ticari birim satıldı: %38,7 ilk el, %61,2 ikinci el; ipotekli satış payı yalnızca %3,4.

Gayrimenkul piyasasının en önemli sinyali: piyasanın tamamı %17 küçülmüşken ipotekli satışlar %23,7, yılın ilk yedi ayında ise %30,9 büyüdü — yani alıcı bileşimi değişiyor. Nakit alıcı (yatırımcı ve değer saklayan) piyasadan çıkıyor, yerini krediye dayalı nihai kullanıcı alıyor. Satıştaki projeler için bu, ödeme planı tasarımı ve banka iş birliğinin bugün salt fiyatlamadan daha belirleyici olduğu anlamına geliyor.

İkinci nokta: ilk el konutta düşüş yalnızca %8,6, ikinci elde %20,8. Yeni arz, ikincil piyasaya kıyasla daha fazla direnç gösteriyor — ilk yedi ayda ilk el neredeyse değişmedi (%−0,8), ikinci el %−7,5.

Üçüncü nokta: ticari birimlerde ipotekli satışın %57,6 sıçramasına karşılık İstanbul'da ipotek payının yalnızca %3,4 olması, bu büyümenin ağırlıkla İstanbul dışında gerçekleştiği anlamına geliyor.

Bültendeki hata: "Ticari birim satışı (Türkiye)" başlıklı tablo aslında konut satış rakamlarını gösteriyor (123.603 ve 823.119). Yukarıdaki tabloda bu rakamlar konut verisi olarak sunulmuştur.

8. Ücretli çalışan istatistikleri — Haziran 2026

Sanayi, inşaat ve ticaret-hizmet sektörlerindeki toplam ücretli çalışan sayısı haziranda bir önceki yıla göre %2,5 artarak 16 milyon 334 bin 751 kişiye ulaştı. En güçlü yıllık artış %7,1 ile inşaatta oldu, ticaret-hizmet %3,5 büyüdü. Buna karşılık sanayi %1,1 azaldı; son bir yılda sanayi istihdamındaki kayıp 54.682 kişiye ulaştı.

Aylık ölçekte toplam ücretli çalışan sayısı yalnızca %0,1 büyüdü. Aynı dönemde istihdam sanayide %0,9, ticaret-hizmette %0,8 ve inşaatta %2 arttı — yani haziranda bütün sektörler aylık büyüme kaydetti.

Açıklanması gereken görünürdeki çelişki: inşaat üretimi yıllık %6 düşerken aynı sektörde istihdam %7,1 arttı. Üç olası açıklama: (1) daha çok işgücü gerektiren altyapı projelerine kayış — bina dışı yapılardaki %4,5'lik büyüme bunu doğruluyor; (2) daha önce kayıt dışı olan işgücünün kayıt altına alınması; (3) faaliyetteki düşüş ile işgücü ayarlaması arasındaki gecikme. Üç durumda da sonuç aynı: inşaatta işgücü verimliliği düşüyor ve birim üretim başına işgücü maliyeti yükseliyor.

Buna karşılık sanayi istihdamı Haziran 2024 zirvesinden (5.000.752 kişi) 4.834.050 kişiye indi — iki yıllık ortalamanın (4.896.788 kişi) altında. PMI'ın 28 aydır eşiğin altında kalmasıyla birlikte bu düşüş mevsimsel değil yapısaldır.

9. Analitik değerlendirme

a) Bir ülkede iki ekonomi

Bu bültenin kurduğu tablo net bir ayrışma: üretimde yıllık pozitif büyüyen tek sektör hizmetler (+%1,3) ve en yüksek ciro artışı da onda (%31,3); karşısında ikisi de daralan sanayi (−%1,4) ve inşaat (−%6,0). Sanayi istihdamı eriyor, inşaat istihdamı üretim desteği olmadan büyüyor. Ticarete konu sektörde yatırım zayıf.

b) Nominal büyüme, reel daralma

Bu bültendeki bütün büyüme rakamları nominaldir ve %31,75'lik enflasyonla düzeltilmelidir: ciro +%25,8 nominal → yaklaşık −%4,5 reel; gayrimenkul +%13,5 nominal → yaklaşık −%14 reel. Doğrudan reel ölçülen ticaret satış hacmi (−%4,5) bu yorumu doğruluyor.

c) Gayrimenkul ve inşaat faaliyeti için pratik sonuçlar

Alıcı finansmanı bu yılın belirleyici değişkeni. Yedi ayda ipotekli satışın %30,9 büyümesine karşılık nakit satışın %11,7 düşmesi, piyasanın yönünü netleştiriyor.

Yeni yapının göreli avantajı. Yedi aylık kümülatifte ilk elde −%0,8'e karşılık ikinci elde −%7,5, yeni arzın hâlâ daha iyi konumda olduğu anlamına geliyor.

İşgücü maliyeti. İnşaat istihdamının %7,1 büyümesi ile üretimin %6 düşmesi, metrekare maliyeti üzerinde doğrudan baskı yaratıyor.

Yabancı yatırımcı. Yabancı uyruklulara satış yalnızca %1,9 büyüdü ve payı %1,7'ye indi — tarihsel olarak düşük bir seviye. ABD tahvillerinin %4,7'lik getirisi ve Türkiye'de dövizin negatif reel getirisiyle birlikte, yabancı sermayenin gayrimenkule girişindeki çekicilik iki taraflı baskı altında.

d) Takipte kalması gereken risk

38,9 milyar dolarlık cari açık, eksi 20,4 milyar dolarlık net hata ve noksan kalemi ve IMF'nin önerdiği düzeyin altındaki rezerv yeterliliği bir arada tek bir sonuca çıkıyor: liranın patikası sermaye girişine bağlı ve küresel tahvil getirilerindeki yükseklik tam da o girişi pahalılaştırıyor. Uzun vadeli döviz yükümlülükleri için korunma bugün yarından daha ucuz.

Bu belge, İstanbul Ticaret Odası Stratejik Araştırmalar Merkezi'nin (İTOSAM) 14 Ağustos 2026 tarihli haftalık ekonomi bülteninin çevirisi ve analizidir. Veriler bültende belirtilen kaynaklardan (TCMB, TÜİK, Investing.com) alınmıştır. "Analitik okuma", "not", "uyarı", "sonuçlar" ve "değerlendirme" başlıklı bölümler eklenen yorumdur ve özgün bülten metninin parçası değildir. Özgün bültendeki iki iç tutarsızlık (ciro grafiği ve ticari birim satış tablosunun başlığı) metinde işaretlenmiştir.