İnşaat Pozitife Döndü, İstanbul'da Kiralar Fiyatların Önüne Geçti — Ekim 2026 Bülteni

İTOSAM — Haftalık Ekonomi Bülteni | 16 Ekim 2026

İstanbul Ticaret Odası ekonomi bülteninin çevirisi ve analizi

İTO Stratejik Araştırmalar Merkezi — 12–16 Ekim 2026 dönemi

Başlıklar: IMF Dünya Ekonomik Görünüm raporu, OECD'nin sanayi KOBİ'leri raporu, ödemeler dengesi istatistikleri, hanehalkı tüketim harcamaları, ciro endeksleri, sektörel üretim endeksleri, ticari satış hacim endeksi, konut fiyat endeksi ve yeni kiracı kira endeksi, konut ve ticari birim satış istatistikleri ve ücretli çalışan istatistikleri

Trend dönüşü açısından bu, serinin en önemli bülteni. Yedi aylık negatif verinin ardından inşaat üretimi ilk kez yıllık bazda pozitife döndü ve cari işlemler hesabı aylık fazla verdi. Aynı dönemde doğrudan işinize yarayacak iki yeni endeks yayımlandı: yeni kiracı kira endeksi ve hanehalkı harcamalarının bölgesel dağılımı. Ancak tablo tek renk değil — gayrimenkul faaliyetleri kötüleşti ve reel konut fiyatları hâlâ negatif.

1. IMF: Dünya Ekonomik Görünüm raporu — Ekim 2026

"Uluslararası Para Fonu küresel enflasyonda artış bekliyor"

Raporda, Orta Doğu'daki savaşın ve ticari gerilimlerin dünya ekonomisi üzerindeki baskıyı artırdığı, ancak bu gelişmelere rağmen 2026'nın ilk yarısında ekonomik faaliyetin beklentilerin üzerinde gerçekleştiği belirtiliyor. Raporun öne çıkan bulgularından biri, yapay zekâ yatırımlarının teknoloji döngüsüne verdiği destek ve bunun ekonomik talep içindeki payı.

Fon, dünya ekonomisinin 2026'da %3,1, 2027'de %3,4 büyümesini öngörüyor. Küresel enflasyonun — ağırlıklı olarak enerji ve gıda fiyatlarındaki geçici artışların yarattığı baskılar nedeniyle — 2026'da %4,7'ye yükselmesi, 2027'de %4,1'e gerilemesi bekleniyor.

Ülke tahminlerinde Türkiye ekonomisinin 2026'da %2,7, 2027'de %3,6 büyümesi öngörülüyor. Fon temmuz tahminlerinde Türkiye'nin bu iki yıldaki büyümesini sırasıyla %2,9 ve %3,6 olarak tahmin etmişti; yani 2026 tahmini aşağı yönlü revize edildi, 2027 tahmini değişmedi. Türkiye'de ortalama enflasyonun 2026'da %31,2, 2027'de %26,5 olması bekleniyor.

Analitik okuma: 0,2 puanlık aşağı yönlü revizyon küçük, ama yönü önemli — Fon Türkiye'nin büyümesini düşürürken küresel faaliyeti beklenenden güçlü değerlendiriyor. Yani Türkiye'deki yavaşlama dışarıdan gelmiyor, iç kaynaklı.

Çok yıllı planlama için ikinci nokta: Fon, Türkiye'de 2027 enflasyonunu hâlâ %26,5 görüyor. Gelecek yıla kadar tek haneli, hatta %20'nin altında enflasyon varsayımına dayanan hiçbir sözleşme ya da fizibilite bu tahminle uyumlu değil.

2. OECD: Sanayi KOBİ'lerini geleceğe hazırlamak

"KOBİ'ler sanayi istihdamının %57'sini sağlıyor"

Ekonomik İşbirliği ve Kalkınma Örgütü'nün (OECD) imalat sanayisindeki küçük ve orta büyüklükteki işletmeler (KOBİ) üzerine raporu, bu işletmelerin dijitalleşmesini inceliyor. Otomotiv, elektronik (yarı iletken) ve makine sektörlerine odaklanan çalışma, dönüşümün her sektörde farklı ihtiyaçlar doğurduğunu gösteriyor.

Rapora göre KOBİ'ler 2023'te OECD ülkelerinin imalat sanayisinde ortalama katma değerin yaklaşık %41'ini ve istihdamın %57'sini oluşturdu. Ancak KOBİ'lerin makine ve teçhizat sanayisindeki toplam cirodan aldığı ortalama pay 2010'daki yaklaşık %50'den 2015'te %48'e ve 2022'de %44'e geriledi.

Otomotiv sektöründe elektrikli ve otonom araçların yaygınlaşması, içten yanmalı motorlar için üretim yapan KOBİ'lerin becerilerini ve üretim teknolojilerini yeni ihtiyaçlara uyarlamasını gerektiriyor. Bu süreçte yazılım ve iletişim teknolojileri alanlarında yeni iş fırsatları doğuyor; dönüşümün yatırım finansmanı, teknik danışmanlık ve çalışan eğitimi ile desteklenmesi öne çıkıyor.

Yarı iletken sektöründe sermaye ve yüksek uzmanlık ihtiyacı pazara girişi zorlaştırıyor, ancak kendi üretim tesisine sahip olmadan çip tasarlayan işletmeler için fırsatlar var. Makine sektöründe akıllı, bağlantılı ve enerji verimli ekipmana talep artıyor; 3D baskı gibi teknolojiler küçük partiler halinde üretim yapan işletmelere avantaj sağlıyor. Bu dönüşüme uyum için dijital becerilerin geliştirilmesi, teknik danışmanlık hizmetlerinin yaygınlaştırılması ve KOBİ'lerin veri paylaşım sistemlerine katılımının kolaylaştırılması öne çıkarılıyor.

Türkiye'yi de ilgilendiren bir örüntü: KOBİ payının on iki yılda %50'den %44'e düşmesi, ölçeğin giderek önem kazandığı ve küçük işletmenin sermaye yoğun sanayilerde geride kaldığı anlamına geliyor. Bu, 28 Ağustos bülteninde gördüğümüz Türkiye'nin yapısal tablosuyla uyumlu: sanayi işletmelerinin %54,4'ü düşük teknolojide, yalnızca %0,8'i yüksek teknolojide.

Kullanılabilir not: Raporun "düşük engelli" saydığı yollar — fabrikasız tasarım, 3D baskıyla küçük parti üretim, yazılım hizmetleri ve teknik danışmanlık — hepsi sermaye açısından hafif modeller. Üretime girmeyi düşünen bir işletme için mantıklı giriş noktası ağır bir üretim hattı değil, tam da bu alanlar.

3. Ödemeler dengesi istatistikleri — Ağustos 2026

"Yıllık cari açık 42,1 milyar dolara ulaştı"

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası'nın ödemeler dengesi raporuna göre cari işlemler hesabı Ağustos 2026'da 4,1 milyar dolar fazla verdi. Altın ve enerji hariç cari işlemler hesabı 8,2 milyar dolar fazla verirken 12 aylık cari açık 42,1 milyar dolara ulaştı.

Ödemeler dengesi tanımlı dış ticaret açığı ağustosta 3,7 milyar dolar oldu; mal ihracatı 23,3 milyar, mal ithalatı 27,1 milyar dolar. Hizmetler dengesi, seyahat ve taşımacılık kalemlerinin etkisiyle 9,7 milyar dolar net giriş kaydetti.

Finansman tarafında portföy yatırımları 1,0 milyar dolar net çıkış kaydederken bankalar ve diğer sektörler sırasıyla 2,2 ve 1,2 milyar dolar net kredi kullandı. Resmî rezervlerde 7,1 milyar dolar net artış gerçekleşti, net hata ve noksan kalemi 4,5 milyar dolar giriş oldu.

Geçen yılın aynı ayına göre aylık cari fazla 4,6 milyar dolardan 4,1 milyar dolara gerilerken 12 aylık cari açık 23,8 milyar dolardan 42,1 milyar dolara yükseldi.

Ayın iyi haberi: aylık 4,1 milyar dolar fazla, altın ve enerji hariç 8,2 milyar dolar — yani Türkiye'nin sezon zirvesindeki ihracat ve turizm gücü açığı tamamen kapatıyor. Resmî rezervlerin bir ayda 7,1 milyar dolar artması, Uluslararası Para Fonu'nun 7 Ağustos bülteninde dile getirdiği rezerv yeterliliği kaygısına (%78,7, önerilen düzeyin altında) bir yanıt.

Ancak birikimli eğilim kötüleşti: 12 aylık açık haziran verisindeki 38,9 milyar dolardan 42,1 milyar dolara çıktı — yani iki ayda 3,2 milyar dolar genişledi ve bir yıl öncesine göre neredeyse iki katına ulaştı (23,8 → 42,1). Ağustos fazlası mevsimsel (yaz turizmi); on iki aylık tablo yapısal gerçekliktir.

Olumlu bir yan not: 12 aylık net hata ve noksan kalemi eksi 20,4'ten eksi 17,5 milyar dolara iyileşti — kayıt dışı sermaye çıkışı azaldı.

4. Hanehalkı tüketim harcamaları — 2025

"Hanehalkı tüketim harcamalarında %25,6 ile İstanbul ilk sırada"

Hanehalkı tüketim harcaması araştırmasının İBBS 1. Düzey bölgelerine göre sonuçlarına göre Türkiye'deki toplam hanehalkı tüketim harcamasının %25,6'sı İstanbul bölgesinde (TR1) gerçekleşti. Ege bölgesi (TR3) %14,5 ile ikinci, Akdeniz (TR6) %12,6 ile üçüncü oldu. En düşük pay %1,4 ile Kuzeydoğu Anadolu bölgesinde (TRA) gerçekleşti.

İstanbul bölgesi tüm harcama türlerinde en yüksek paya sahip oldu: ülkedeki eğitim hizmetleri harcamalarının %38,3'ü, lokanta ve konaklama hizmetleri harcamalarının %32,2'si, konut ve kira harcamalarının %28,4'ü ve eğlence, spor ve kültür harcamalarının %27,3'ü bu bölgede yapıldı.

Bölge içi dağılıma bakıldığında, tüm 1. Düzey bölgelerde hanehalkı tüketim harcamalarının büyük bölümünü konut ve kira, ulaştırma ile gıda ve alkolsüz içecekler oluşturdu. Konut ve kiraya en yüksek payı ayıran bölge %29,6 ile İstanbul, en düşük payı ayıran ise %22,1 ile Kuzeydoğu Anadolu oldu.

Sunumlarda kullanılacak iki rakam: İstanbul ülkedeki toplam tüketimin %25,6'sını, ama konut ve kira harcamalarının %28,4'ünü oluşturuyor — yani İstanbul'un konut piyasasındaki ağırlığı genel ekonomik ağırlığından fazla. Ve İstanbullu hane bütçesinin %29,6'sını konuta harcıyor; bu Türkiye'deki en yüksek oran ve en düşük bölgenin 7,5 puan üzerinde.

Bu iki rakam birlikte, her gayrimenkul fizibilitesinde İstanbul'a odaklanmak için güçlü bir gerekçe oluşturuyor — ve aynı zamanda bu şehirde fiyat hassasiyetinin neden yüksek olduğunu açıklıyor: konutun hane bütçesindeki payı şimdiden tavanda.

5. Ciro endeksleri — Ağustos 2026

Sanayi, inşaat, ticaret ve hizmetleri kapsayan toplam ciro endeksi ağustosta bir önceki yılın aynı ayına göre %31,8 arttı. Sektörel kırılımda hizmetler %33,6, sanayi %32,6, ticaret %32,5 ve inşaat %19,2 büyüdü.

Aylık değişimlerde sanayi %2,2, ticaret %4,3 ve hizmetler %2,6 büyürken inşaat ciro endeksi bir önceki aya göre %3,7 azaldı.

İnşaatta tuhaf bir ayrışma: aynı ayda inşaat üretimi aylık %4,0 büyüdü, ama cirosu %3,7 düştü. Daha çok iş, daha az gelir.

Yıllık bazda da inşaat, %19,2'lik nominal büyümeyle %31,5'lik enflasyonun açıkça altında kalan tek sektör — yani gelirde yaklaşık %9,4'lük reel daralma; hizmetler, sanayi ve ticaret ise enflasyona yakın ya da biraz üzerinde.

Pratik anlamı: inşaatta iş hacminin geri dönüşüne fiyatların geri dönüşü eşlik etmedi. Fiyat rekabeti sert ve müteahhit iş almak için marjından vazgeçiyor. Bu sezonun pazarlıklarında bu durum işverenin lehine — ama müteahhit tarafındaysanız, bu piyasada maliyetin altında iş kabul etmek en tehlikeli karardır.

6. Sektörel üretim endeksleri — Ağustos 2026

"İnşaat üretimi aylık artışla öne çıktı"

Sanayi üretimi aylık %1,0 azaldı, yıllık %1,9 geriledi. İnşaat üretimi aylık %4,0, yıllık %2,3 artış kaydetti; hizmet üretimi aylık %0,2, yıllık %2,3 yükseldi. Böylece üç ana endeks arasında yıllık düşüş yalnızca sanayide yaşandı.

Dönüş teyit edildi. Son üç bültende inşaat üretiminin seyri: −%6,0 (haziran) → −%4,7 (temmuz) → +%2,3 (ağustos). Bu, serinin tamamındaki ilk pozitif yıllık rakam ve %4,0'lık aylık büyümeyle — kaydedilen en güçlü aylık büyümeyle — birlikte geldi.

18 Eylül analizinde şöyle yazılmıştı: "Sektörün tamamındaki ilk aylık büyüme dibe yaklaşıldığının işareti olabilir — ama bir aylık veri yeterli değil." İkinci ay geldi ve yönü teyit etti. Aynı dönemde müteahhitlerin kayıtlı siparişleri de 78,9'dan 80,4'e toparlanmıştı (25 Eylül bülteni). Üç bağımsız gösterge, tek yön.

Sanayide imalat sanayi üretimi aylık %1,6, yıllık %2,5 geriledi. Madencilik ve taş ocakçılığı endeksi aylık %4,1, yıllık %1,7; elektrik, gaz, buhar ve iklimlendirme endeksi aylık %3,3, yıllık %1,3 büyüdü. Alt gruplarda yıllık bazda enerji üretimi %4,4 arttı, ara malı üretimi %0,8 ve dayanıklı tüketim malı üretimi %1,5 azaldı.

İnşaat: üç bileşenin üçü de iyileşti

Bina inşaatı üretimi aylık %4,5 arttı, yıllık yalnızca %0,9 geriledi. Bina dışı yapıların inşaatı aylık %2,2, yıllık %21,8 ile güçlü bir sıçrama yaptı. Özel inşaat faaliyetleri aylık %3,8, yıllık %0,1 artış gösterdi.

Üç bileşende de iyileşme, hem de sert: bina inşaatı −%8,0'dan −%0,9'a (bir ayda 7,1 puanlık iyileşme), özel faaliyetler −%4,9'dan +%0,1'e (pozitife döndü) ve altyapı +%14,0'dan +%21,8'e.

İki ay önce "özel inşaat talebi kurudu, piyasayı kamu işvereni ayakta tutuyor" diye yazılmıştı. Bu ay özel inşaat da neredeyse sıfır noktasına döndü ve özel inşaat faaliyetleri — uzman müteahhitlerin işinin en doğrudan göstergesi — pozitife geçti.

Pratik çıkarım: sırada bekleyen bir proje varsa, başlangıç penceresi şimdi açık. Ama ciro verisinin gösterdiği gibi, hacmin geri dönüşüne fiyatların geri dönüşü eşlik etmiyor — müteahhit bulmak altı ay sonrasına göre daha ucuz olacak, ama rekabetsiz değil.

Hizmetler: gayrimenkul kötüleşti

Hizmetlerde bilgi ve iletişim faaliyetleri %9,9 ile en güçlü alt sektör oldu. Konaklama ve yiyecek hizmetleri %2,0, ulaştırma ve depolama %1,8, idari ve destek hizmetleri %1,2 ve mesleki, bilimsel ve teknik faaliyetler %1,1 yükseldi. Buna karşılık gayrimenkul faaliyetleri %7,5 geriledi.

Dikkat edilmesi gereken makas: inşaat +%2,3, ama gayrimenkul faaliyetleri −%7,5 — ve bir önceki aydan da kötü (−%5,2). Yani inşa etmek geri döndü, alım satım dönmedi. Hem proje yönetimi hem de gayrimenkul aracılığı yapan PERGAS için bu önemli bir ayrım: işin uygulama tarafı iyileşiyor, aracılık tarafı ise daralmaya devam ediyor.

Gayrimenkul cirosu da aylık yalnızca %0,4 büyüdü — fiilen durgun.

7. Ticari satış hacim endeksi — Ağustos 2026

Ticari satış hacim endeksi ağustosta bir önceki aya göre %0,2, bir önceki yılın aynı ayına göre %0,6 artış kaydetti. Alt kalemlerde bir önceki aya göre toptan ve perakende ticaret ile motorlu kara taşıtlarının ve motosikletlerin onarımı satış hacmi %1,0, toptan ticaret satış hacmi %0,2 azalırken perakende satış hacmi %1,4 arttı.

Büyümeye dönüş: bu endeks haziran verisinde yıllık −%4,5'teydi; şimdi +%0,6. Ticari satış hacmi doğrudan reel olarak (nominal değil) ölçüldüğü için bu, serideki iç talep istikrarının en temiz işaretlerinden biri.

8. Konut fiyat endeksi ve yeni kiracı kira endeksi — Eylül 2026

"Konut fiyatlarında yıllık %22,3 artış"

Konut fiyat endeksi (KFE) eylülde bir önceki aya göre %1,2, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak %22,3 arttı. Tüketici enflasyonuyla düzeltilmiş reel endekse göre konut fiyatları yıllık bazda %5,7 azaldı. İl düzeyinde yıllık nominal artış oranı İstanbul'da %26,8, Ankara'da %22,0 ve İzmir'de %21,0 oldu. Aylık değişimler ise İstanbul'da %2,0, Ankara'da %0,1 ve İzmir'de %1,0 olarak kaydedildi.

Yeni kiracı kira endeksi (YKKE)

Yeni kiracı kira endeksi eylülde bir önceki aya göre %2,1, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak %26,6 arttı. Endeks yıllık bazda reel olarak yalnızca %2,4 azaldı. İl düzeyinde yeni kiracı kiralarındaki yıllık nominal artış oranı İstanbul'da %35,5, Ankara'da %25,1 ve İzmir'de %23,7 oldu. Aylık değişimler İstanbul'da %3,5, Ankara'da %0,6 ve İzmir'de %1,1 gerçekleşti.

Bu bültenin PERGAS için en önemli bulgusu. İstanbul'da yeni kiracı kiraları %35,5 yükselirken konut fiyatları %26,8 arttı — kira lehine 8,7 puanlık makas. Aylık bazda ise %3,5'e karşı %2,0.

İki doğrudan sonuç:

1. Kira getirisi genişliyor. Kiralar fiyatlardan hızlı arttığında kira/fiyat oranı yükselir — yani geri dönüş süresi kısalır. Bu, 2022–2024 yıllarında yaşananın tam tersi.

2. Satış argümanı değişmeli. İstanbul'da fiyat artışı reel olarak negatif (reel olarak yaklaşık −%2,3), ama İstanbul kiraları reel getirisi pozitif olan tek gayrimenkul varlığı (reel olarak yaklaşık +%4,4). Yatırımcı müşteri ve yatırım yoluyla vatandaşlık dosyaları için bugün savunulabilir argüman fiyat artışı değil, kira geliri akışı.

Not: YKKE yalnızca yeni kiracı sözleşmelerini ölçer; yasal tavanı olan mevcut sözleşme yenilemelerini ölçmez. Yani bu rakam serbest piyasa kira oranı — boş bir birimi pazarlarken tam olarak işe yarayan şey.

9. Konut ve ticari birim satış istatistikleri — Eylül 2026

Türkiye genelinde toplam konut satışları Eylül 2026'da bir önceki yılın aynı ayına göre %9,3 azalarak 142.390 adet oldu. Aynı dönemde ipotekli satışlar %5,1 artarak 23.397 adede ulaştı, diğer satışlar %11,6 azalarak 118.993 adet oldu. İpotekli satışların toplam içindeki payı %16,4, diğer satışların payı %83,6 olarak kaydedildi.

Eylülde yeni konut satışları yıllık %3,9 artarak 51.519 adede ulaşırken ikinci el konut satışları %15,3 azalarak 90.871 adet oldu. Yeni konutun toplam içindeki payı %36,2, ikinci elin payı %63,8 oldu. Yabancılara konut satışı yıllık %9,9 artarak 2.167 adede ulaştı; toplam satışlar içindeki payı %1,5 oldu.

İstanbul'da eylülde 22.212 konut satıldı: %28,5'i yeni, %71,5'i ikinci el. İstanbul'da ipotekli satışların payı %20,8, diğer satışların payı %79,2 oldu.

Üst üste üç ay iyileşme. Toplam konut satışlarındaki yıllık düşüş: −%17,0 → −%14,7 → −%9,3. Ve yeni konut ilk kez pozitife döndü: −%8,6 → −%4,5 → +%3,9.

Serinin başından beri takip ettiğimiz yeni konut avantajı artık pozitif bir rakama ulaştı; ikinci el ise hâlâ −%15,3 — 19 puanlık makas. Her satış projesi için bu fark belirleyici.

Üçüncü nokta: yabancılara satış +%9,9 — bu serideki ilk anlamlı büyüme (daha önce %1,9'du). Pay hâlâ %1,5, ama yön değişti.

Ancak finansman karması tersine dönüyor: ipotekli satışlardaki büyüme %23,7'den (temmuz) %7,2'ye (ağustos) ve %5,1'e (eylül) yavaşladı ve toplam içindeki payı %19,3'ten %16,4'e düştü. 14 Ağustos bülteninde tespit edilen kredi kaynaklı motor ivme kaybediyor — piyasanın geneli iyileşirken. Yani son iyileşme krediden değil, peşin alıcıdan geliyor.

Ticari birimler

Ülke genelinde eylülde 17.345 ticari birim satıldı. Yeni ticari birim satışları bir önceki yılın aynı ayına göre %13,2 artarak 5.789 adet, ikinci el satışlar %10,5 azalarak 11.556 adet oldu. İpotekli satışlar %37,7 artarak 683 adede ulaştı, diğer satışlar %5,0 azaldı. İstanbul'da 2.192 ticari birim satıldı: %23,2'si yeni, %76,8'i ikinci el; ipotekli satış payı %5,6.

Ticari birimlerde konuttakiyle aynı örüntü: yeni +%13,2, ikinci el −%10,5. Ve ticari birimlerde ipotekli satışlar dokuz ayda +%61,8 — tüm gayrimenkul piyasasındaki en güçlü finansman büyümesi. İstanbul'da ipotekli satış payının yalnızca %5,6 olduğu düşünülürse, bu büyüme ağırlıklı olarak İstanbul dışında. Yeni ofis ve ticari birimlerde talep konuttan daha net.

10. Ücretli çalışan istatistikleri — Ağustos 2026

Sanayi, inşaat ve ticaret-hizmet sektörlerindeki toplam ücretli çalışan sayısı ağustosta bir önceki yılın aynı ayına göre %2,0 artarak 16.409.588 kişiye ulaştı. Sektörel kırılımda sanayi %1,0 azaldı, inşaat %3,4 ve ticaret-hizmet %3,3 arttı. Son bir yılda sanayideki istihdam kaybı 50.777 kişi oldu.

Aylık bazda toplam ücretli çalışan sayısı değişmedi; ticaret-hizmet %0,2 arttı, sanayi %0,2 azaldı, inşaat değişmedi.

Asıl bültende sütun hatası: ücretli çalışanlar tablosunda sütun başlıkları ("Ağustos 2026" ve "Ağustos 2025") yer değiştirmiş. İlk sütun aslında 2025 verisini içeriyor. Bu üç bağımsız testle görülebilir: bülten metni 2026 toplam ücretli çalışan sayısını 16.409.588 olarak açıklıyor (ikinci sütun), sanayideki istihdam kaybını 50.777 kişi olarak veriyor (4.886.434 eksi 4.835.657) ve tüm yüzde değişimler ancak bu okumayla doğru çıkıyor. Yukarıdaki tabloda sütunlar düzeltildi. Bu seride bülten tablolarında böyle bir hata ikinci kez görülüyor (ilki: 18 Eylül bültenindeki ticari birim satış tablosu).

İşgücü uyarlaması istikrar kazandı: inşaat istihdamındaki büyüme %7,1'den (haziran) %3,5'e (temmuz) ve %3,4'e (ağustos) indi — yani sert uyarlama gerçekleşti ve istihdam artık yeni düzeyinde istikrar kazandı. Sanayideki istihdam kaybı da bir önceki aydaki 71.737 kişiden 50.777 kişiye geriledi. Her ikisi de uyarlamanın en kötü kısmının geride kaldığının işareti.

İlginç olan, gayrimenkul sektörü istihdamının +%6,0 büyümesi; oysa aynı sektörün üretimi %7,5 eksi — geçen yıl inşaatta gördüğümüz dengesizliğin aynısı, bu kez gayrimenkulde. Örüntü tekrarlanırsa, önümüzdeki aylarda bu sektörde işgücü azaltımı muhtemel.

11. Analitik değerlendirme

a) İnşaat döngüsü döndü — üç bağımsız teyitle

Yıllık üretim +%2,3 (ilk pozitif rakam), aylık üretim +%4,0 (serideki en güçlü), ve üç bileşenin üçü de iyileşti: bina inşaatı −%8,0'dan −%0,9'a, özel faaliyetler −%4,9'dan +%0,1'e, altyapı +%14'ten +%21,8'e. Buna ek olarak müteahhitlerin kayıtlı siparişleri (80,4) ve yeni konut satışları (+%3,9) da döndü.

b) Ama gelir geri dönmedi

İnşaat cirosu yıllık nominal %19,2 — yaklaşık %9 reel daralma — ve üretimin %4,0 büyüdüğü aynı ayda aylık %3,7 eksi. Daha çok iş, daha az gelir. Fiyat rekabeti sert.

c) Kira, reel getirisi pozitif olan tek gayrimenkul varlığı

İstanbul'da yeni kiracı kiraları nominal +%35,5, konut fiyatları +%26,8 — 8,7 puanlık makas. Reel olarak İstanbul kiraları yaklaşık +%4,4, konut fiyatları yaklaşık −%2,3. Kira getirisi genişliyor.

d) Gayrimenkul alım satımı henüz dönmedi

Gayrimenkul faaliyetleri −%7,5 — bir önceki aydan kötü (−%5,2) — ve cirosu fiilen durgun (aylık +%0,4). İnşa etmek döndü, aracılık dönmedi.

e) PERGAS için pratik çıkarımlar

• Yatırımcıya satış argümanını yeniden yazın. YKKE verisi, fiyat artışı vaadi yerine (ki reel olarak negatif) genişleyen kira getirisine dayanmayı mümkün kılıyor — resmî bir merkez bankası rakamıyla: İstanbul'da yıllık %35,5 kira artışı. Yatırım yoluyla vatandaşlık dosyaları için bu argüman hem daha savunulabilir hem de sonradan anlaşmazlığa yol açma ihtimali daha düşük.

• Yeni konuta odaklanın, artık pozitif bir rakamla. Yeni konut +%3,9, ikinci el −%15,3; yeni ticari birim +%13,2, ikinci el −%10,5. Her iki piyasada da makas 20 puana yakın.

• Proje başlangıç penceresi açık. Üretim döndü ama fiyatlar dönmedi — yani müteahhit ve uygulama ekibiyle bugün altı ay sonrasından daha ucuza anlaşılabilir. Müteahhit tarafındaysanız tersi geçerli: hacmi geri dönen bir piyasada maliyetin altında iş kabul etmek pahalı bir hatadır.

• %26,5 enflasyonla çok yıllı planlama. IMF'nin 2027 tahmini bu — daha düşük enflasyon varsayan her fizibilite fazla iyimser.

• Sunumlarda İstanbul: ülke tüketiminin %25,6'sı, ülke konut harcamalarının %28,4'ü ve İstanbullu hane bütçesinin %29,6'sının konuta gitmesi — Türkiye'deki en yüksek oran.

• Önümüzdeki ay izlenecekler: İnşaat üretimi ikinci pozitif ayını kaydedecek mi? İstanbul'daki kira-fiyat makası sürecek mi? Gayrimenkul faaliyetleri −%7,5'ten toparlanacak mı?

Bu belge, İTO Stratejik Araştırmalar Merkezi'nin (İTOSAM) 16 Ekim 2026 tarihli haftalık ekonomi bülteninin çevirisi ve analizidir. Veriler bültende belirtilen kaynaklardan (IMF, OECD, TÜİK ve TCMB) alınmıştır. "Okuma", "Not", "Uyarı", "Değerlendirme" ve "Çıkarımlar" başlıklı bölümler eklenmiş yorumdur; bültenin asıl metninin parçası değildir. Şehirlere göre reel konut fiyatı ve kira rakamları eylül ayının %29,73'lük tüketici enflasyonu, cirodaki reel daralma hesapları ise ağustosun %31,5'lik enflasyonu esas alınarak hesaplanmıştır ve eklenmiş yorumdur; ülke geneli reel rakamlar (−%5,7 ve −%2,4) resmîdir ve bültenin kendisinden alınmıştır. Önceki ayların verilerine yapılan atıflar 7 Ağustos, 14 Ağustos, 28 Ağustos, 4 Eylül, 18 Eylül ve 25 Eylül 2026 tarihli bültenlere dayanır. Asıl bültendeki bir sütun hatası (ücretli çalışanlar tablosu) metinde işaretlenmiş ve düzeltilmiştir. Farsça sürümde aylar okunabilirlik için Farsça adlarıyla verilmiştir: Hordad ≈ Haziran, Tir ≈ Temmuz, Mordad ≈ Ağustos, Şehriver ≈ Eylül.