Satın Aldıktan Sonra Her Yıl Ne Ödersiniz? 2026'da Türkiye'de Mülk Vergileri ve Giderleri

Satın Alma Bedeli Maliyetin Yalnızca Bir Parçasıdır

Türkiye'de mülk edinimine ilişkin rehberlerin çoğu tapunun imzalandığı anda sona erer. Oysa mülk sahipliği yıllık bir yükümlülüktür ve 2026'da yatırım getirinizi doğrudan etkileyen önemli vergi değişiklikleri yürürlüğe girmiştir.

Bu yıl mülk aldıysanız ilk vade yakındır: emlak vergisinin ikinci taksiti 30 Kasım 2026'ya kadar ödenmelidir. Bu yazı, her yıl ödediğiniz kalemlerin tam listesini sunar.

1. Emlak Vergisi

Mülkün bulunduğu belediye tarafından tahsil edilir. Matrah, belediyenin ilan ettiği değerlere dayanan ve genellikle piyasa fiyatının altında kalan vergi değeridir.

• Meskenlerde oran vergi değerinin binde 1'idir.

• İstanbul dahil büyükşehir belediyesi sınırlarında oran iki katına çıkar: binde 2.

Örnek: İstanbul'da vergi değeri 5.000.000 TL olan bir daire için yıllık emlak vergisi 10.000 TL'dir ve 5.000 TL'lik iki taksitte ödenir.

• Birinci taksit: 1 Mart – 31 Mayıs

• İkinci taksit: 1 Eylül – 30 Kasım

• Yılın tamamı birinci taksit döneminde peşin ödenebilir. Geç ödemeye gecikme zammı uygulanır.

2026 için önemli bir sınır getirilmiştir: 7566 sayılı Kanun uyarınca bina ve arazilerin 2026 vergi değeri, 2025 değerinin iki katını aşamaz. Bu sınır, belediyelerin ilan ettiği değerlerdeki keskin artışın ardından konulmuştur.

Madalyonun öbür yüzü: aynı kanun, iki takdir dönemi arasındaki yıllara ilişkin kuralı mülk sahipleri aleyhine değiştirmiştir. Önceden bu yıllarda vergi değeri yeniden değerleme oranının yarısı kadar artıyordu; 2027, 2028 ve 2029 için artış oranın tamamı kadar olacaktır. Bu yılki rahatlama, önümüzdeki üç yılın daha dik eğimini gizlemektedir.

2. Değerli Konut Vergisi

Emlak vergisine ek olarak yüksek değerli konutlara uygulanan ayrı bir vergidir. Pek çok yabancı alıcı bu verginin varlığını ancak beyan süresi geçtikten sonra öğrenir.

31 Aralık 2025 tarihli Resmî Gazete'de (Sayı 33124, 5. mükerrer) yayımlanan 88 Seri No.lu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği'ne göre 2026 alt sınırı 17.711.000 TL'dir. Ölçüt piyasa fiyatı değil, emlak vergisi değeridir.

• Vergi, değerin tamamı üzerinden değil, yalnızca sınırı aşan kısım üzerinden hesaplanır.

• 26.567.000 TL'ye kadar: 17.711.000 TL'yi aşan kısmın binde 3'ü

• 35.425.000 TL'ye kadar: 26.568 TL sabit, artı 26.567.000 TL'yi aşan kısmın binde 6'sı

• Bunun üzerinde: 79.716 TL sabit, artı 35.425.000 TL'yi aşan kısmın binde 10'u

Örnek: vergi değeri 30.000.000 TL olan bir konut ikinci dilimdedir — 26.568 TL sabit, artı 3.433.000 TL'lik aşan kısmın binde 6'sı olan 20.598 TL. Toplam: yılda 47.166 TL.

• Türkiye genelinde yalnızca bir konutunuz varsa bu konut vergiden istisnadır.

• Birden fazla vergiye tabi konutunuz varsa yalnızca en düşük değerlisi istisnadır; diğerleri için beyanname verilir.

• Her bağımsız bölüm ayrı değerlendirilir; aynı binadaki birden fazla bölüm toplanmaz.

• Beyan süresi: her yıl 20 Şubat. Ödeme iki eşit taksitte, Şubat ve Ağustos sonuna kadar.

2027 alt sınırı henüz açıklanmamıştır. Açıklandığında bu yazı güncellenecektir.

3. Kira Geliri Vergisi

2025 sonundaki vergi paketi görüşmelerinde mesken kira geliri istisnasının kaldırılması gündeme gelmiş, ancak bu düzenlemeden vazgeçilmiştir. 2026 gelirleri için istisna tutarı 58.000 TL'dir ve bu gelirler Mart 2027'de beyan edilir.

• İstisna yalnızca mesken kira gelirini kapsar; işyeri kira gelirini kapsamaz.

• Birden fazla konuttan kira geliri elde edilse bile istisna, toplam mesken kira geliri için bir kez uygulanır.

• Beyannamenin süresinde verilmemesi veya eksik verilmesi halinde istisna hakkı kaybedilir.

• Türkiye'de yerleşik olmayan mülk sahipleri için koşullar farklıdır ve ayrıca incelenmelidir.

Pratik bir not: değerli konut vergisi ödüyorsanız ve mülkü kiraya verdiyseniz, bu vergi kira geliri beyanında gerçek gider olarak dikkate alınabilir.

4. Vergi Dışı Zorunlu Giderler

• Zorunlu Deprem Sigortası (DASK): abonelik işlemleri ve pek çok işlem için zorunludur. Yıllık prim, metrekare ve yapı tarzına göre belirlenir.

• Aidat: sosyal tesisli sitelerde emlak vergisinin kendisini aşabilir. Satın almadan önce gerçek aylık tutarı satıcıdan değil, site yönetiminden alın.

• Abonelikler: elektrik ve su aboneliğini kendi adınıza açmak için yabancı kimlik numarası gerekir. Bu, yeni mülk sahiplerinin en sık karşılaştığı pratik engellerden biridir.

Mülk Sahibinin Yıllık Takvimi

• 20 Şubat'a kadar: değerli konut vergisi beyannamesi (tabiyseniz); birinci taksit Şubat sonuna kadar

• Mart: önceki yılın kira geliri beyannamesi

• Mart – Mayıs: emlak vergisi birinci taksit

• Ağustos sonu: değerli konut vergisi ikinci taksit

• Eylül – 30 Kasım: emlak vergisi ikinci taksit

• Her yıl: DASK yenilemesi

Mülkünüzün Gerçek Elde Tutma Maliyetini Bilin

Satın almadan önce, düşündüğünüz mülkün yıllık elde tutma maliyetini — vergi, aidat, sigorta ve yönetim — sizin için hesaplayalım. Mülkte oturmayacak, yatırım amacıyla elde tutacaksanız PERGAS varlık yönetimi hizmeti tam olarak bunun için vardır.