قیمت واقعی مسکن ۶٫۵٪ کاهش یافت — بولتن سپتامبر ۲۰۲۶

‏İTOSAM — بولتن هفتگی اقتصاد | ۱۸ سپتامبر ۲۰۲۶

ترجمه و تحلیل بولتن اقتصادی اتاق بازرگانی استانبول

مرکز مطالعات راهبردی اتاق بازرگانی استانبول — دوره ۱۴ تا ۱۸ سپتامبر ۲۰۲۶

محورها: آمار ترازنامه‌های بخشی، شاخص‌های تولید بخشی، شاخص قیمت مسکن، آمار فروش مسکن و واحد تجاری، و آمار شاغلان حقوق‌بگیر

۱. آمار ترازنامه‌های بخشی — نتایج ۲۰۲۵

«صنایع تبدیلی همچنان پیشتاز در اندازه دارایی»

بر پایه نتایج ترازنامه‌های بخشی سال ۲۰۲۵، در توزیع ۱٫۱۵ میلیون بنگاه میان بخش‌ها، تجارت عمده و خرده‌فروشی با ۳۵۶ هزار و ۹۷۳ بنگاه در صدر ایستاد. تعداد کل بنگاه‌های بخش صنایع تبدیلی ۱۸۵ هزار و ۹۳۳ بود.

در ترازنامه تجمیعی بنگاه‌ها، اندازه کل دارایی ۱۲۳٫۹۷ تریلیون لیر، مجموع بدهی‌های کوتاه‌مدت و بلندمدت ۶۷٫۲۲ تریلیون لیر و مجموع حقوق صاحبان سهام ۵۶٫۷۴ تریلیون لیر بود. صنایع تبدیلی با ۳۳٫۵۴ تریلیون لیر دارایی در میان همه بخش‌ها نخست شد و تجارت عمده و خرده‌فروشی با ۲۵٫۸۹ تریلیون لیر در جایگاه دوم قرار گرفت.

بر پایه صورت سود و زیان تجمیعی، سود خالص دوره همه بخش‌ها ۲٫۲۳ تریلیون لیر بود. صنایع تبدیلی با ۸۷۳٫۹۸ میلیارد لیر بالاترین سود خالص را داشت. تجارت عمده و خرده‌فروشی ۶۷۶٫۷۲ میلیارد لیر و بخش ساخت‌وساز ۲۲۹٫۶۹ میلیارد لیر سود خالص کسب کردند. مجموع فروش خالص همه بنگاه‌های تحت پوشش ۱۰۷٫۷۲ تریلیون لیر و مجموع سود عملیاتی ۵٫۵۷ تریلیون لیر ثبت شد.

مهم‌ترین یافته این بولتن — حاشیه سود در حال فرسایش سه‌ساله: وقتی همین ارقام را به نسبت تبدیل کنیم، تصویری آشکار می‌شود که خود بولتن به آن نپرداخته است:

خوانش: حاشیه سود خالص بنگاه‌های ترکیه از ۳٫۷۵٪ در ۲۰۲۳ به ۲٫۵۲٪ در ۲۰۲۴ و ۲٫۰۸٪ در ۲۰۲۵ رسیده — یعنی در دو سال تقریباً نصف شده. در همین دوره فروش خالص اسمی بیش از دو برابر شده (۵۰٫۵ به ۱۰۷٫۷ تریلیون لیر).

حساب دقیق‌تر: رشد فروش خالص در ۲۰۲۵ برابر ۳۵٫۴٪ بود در برابر تورم حدود ۳۱٫۵٪ — یعنی رشد واقعی تنها حدود ۳٪. اما رشد سود خالص فقط ۱۱٫۷٪ بود، یعنی سود واقعی حدود ۱۵٪ کوچک شده است. بنگاه‌ها بیشتر می‌فروشند و کمتر سود می‌برند — دقیقاً همان مکانیسم فشار هزینه که در واگرایی Yİ-ÜFE و TÜFE در بولتن‌های پیشین دیدیم، این بار در صورت‌های مالی واقعی.

نکته سوم: نسبت بدهی به حقوق صاحبان سهام ۱٫۱۸ است (۶۷٫۲۲ در برابر ۵۶٫۷۴ تریلیون لیر). با نرخ‌های بهره فعلی، هزینه تأمین مالی همین اهرم، بخش بزرگی از همان حاشیه سود ۲ درصدی را می‌بلعد.

۲. شاخص‌های تولید بخشی — تیر ۲۰۲۶

تولید صنعتی ماهانه ۱٫۰٪ کاهش یافت و در مقیاس سالانه ۰٫۳٪ عقب رفت. تولید ساخت‌وساز ماهانه ۱٫۱٪ رشد کرد اما سالانه ۴٫۷٪ افت داشت، در حالی که تولید خدمات ماهانه ۱٫۰٪ و سالانه ۳٫۰٪ رشد کرد. بدین ترتیب در میان سه شاخص اصلی، تنها خدمات در مقیاس سالانه مثبت ماند و شدیدترین انقباض همچنان در ساخت‌وساز است.

در بخش صنعت، تولید صنایع تبدیلی ماهانه ۰٫۸٪ عقب رفت اما سالانه ۰٫۳٪ رشد کرد. شاخص معدن و استخراج ماهانه ۲٫۲٪ و سالانه ۳٫۸٪ افت کرد، و شاخص تولید و توزیع برق، گاز، بخار و تهویه ماهانه ۲٫۲٪ و سالانه ۵٫۶٪ کاهش یافت. در زیرگروه‌ها و در مقیاس سالانه، تولید کالای واسطه‌ای ۱٫۲٪ و کالای مصرفی بادوام ۰٫۹٪ رشد کرد، در حالی که تولید انرژی ۱٫۶٪، کالای سرمایه‌ای ۲٫۶٪ و کالای مصرفی بی‌دوام ۲٫۰٪ منقبض شد.

تناقضی که ارزش توجه دارد: تولید برق، گاز و بخار سالانه ۵٫۶٪ کاهش یافته، در حالی که قیمت همین گروه در شاخص تولیدکننده ماه گذشته ۶٫۰۳٪ و ماه پیش از آن ۹٫۶۵٪ افزایش داشت. کاهش تولید همراه با جهش قیمت یعنی محدودیت عرضه، نه کاهش تقاضا — همان چیزی که با اختلال‌های انرژی منطقه‌ای هم‌خوان است. برای پروژه‌های انرژی‌بر، این ترکیب بدترین حالت ممکن است.

ساخت‌وساز: دو جهت متضاد در یک بخش

در بخش ساخت‌وساز، تولید ساختمان‌سازی ماهانه ۰٫۹٪ و سالانه ۸٫۰٪ عقب رفت، در حالی که ساخت سازه‌های غیرساختمانی ماهانه ۲٫۰٪ و سالانه ۱۴٫۰٪ جهش قوی داشت. فعالیت‌های تخصصی ساختمانی ماهانه ۱٫۰٪ رشد و سالانه ۴٫۹٪ افت نشان داد.

شکاف در حال بزرگ شدن است. ماه گذشته ساختمان‌سازی −۷٫۵٪ و سازه‌های غیرساختمانی +۴٫۵٪ بود. حالا −۸٫۰٪ در برابر +۱۴٫۰٪ — فاصله از ۱۲ واحد به ۲۲ واحد رسیده. یعنی در یک ماه، انقباض ساخت مسکن عمیق‌تر شده و رونق زیرساخت سه‌برابر شتاب گرفته.

دلالت عملی روشن است: پول در بخش ساخت‌وساز هست، اما در پروژه‌های زیرساختی با کارفرمای عمومی — نه در ساخت مسکن خصوصی. اگر ظرفیت اجرایی یا شراکتی در حوزه پروژه‌های زیرساختی (راه، تأسیسات، سازه‌های صنعتی) دارید، این تنها جایی است که داده‌ها رشد دو رقمی نشان می‌دهند.

نکته مثبت کوچک: ماهانه هر سه جزء بهبود یا ثبات دارند (ساختمان‌سازی −۰٫۹٪، تخصصی +۱٫۰٪، غیرساختمانی +۲٫۰٪) و کل بخش +۱٫۱٪ — نخستین رشد ماهانه پس از چند ماه. کف چرخه ممکن است نزدیک باشد، اما هنوز تأیید نشده.

خدمات: تنها بخش رشدی

در بخش خدمات، فعالیت‌های اطلاعات و ارتباطات با ۷٫۹٪ رشد سالانه قوی‌ترین زیربخش بود. فعالیت‌های حرفه‌ای، علمی و فنی ۵٫۵٪، اقامت و خدمات غذایی ۵٫۳٪ و حمل‌ونقل و انبارداری ۲٫۸٪ رشد کردند. در مقابل، فعالیت‌های املاک و مستغلات ۵٫۲٪ و خدمات اداری و پشتیبانی ۳٫۳٪ عقب رفتند.

بهبود نسبی در املاک: ماه گذشته فعالیت‌های املاک و مستغلات −۸٫۸٪ بود؛ حالا −۵٫۲٪ — یعنی ۳٫۶ واحد بهبود در یک ماه. هنوز منفی است، اما جهت عوض شده. همین‌طور اقامت و خدمات غذایی از ۱٫۵٪ به ۵٫۳٪ جهش کرده — تأییدی بر قوت بخش گردشگری که در بولتن پیشین دیدیم نیمی از مازاد خدمات را می‌سازد.

۳. شاخص قیمت مسکن — مرداد ۲۰۲۶

شاخص قیمت مسکن در مرداد نسبت به ماه پیش ۰٫۹٪ و نسبت به سال پیش به‌صورت اسمی ۲۳٪ افزایش یافت. اما بر پایه شاخص واقعی تعدیل‌شده با تورم مصرف‌کننده، قیمت مسکن در مقیاس سالانه ۶٫۵٪ کاهش یافته است. در ارزیابی سه کلان‌شهر، تغییر سالانه اسمی در استانبول ۲۶٫۳٪، در آنکارا ۲۴٫۸٪ و در ازمیر ۲۳٫۳٪ بود.

این مهم‌ترین عدد برای کار شماست. این نخستین بار در این مجموعه بولتن‌هاست که داده صریح قیمت واقعی مسکن منتشر می‌شود، و رقم منفی ۶٫۵ درصد است. یعنی مالک مسکنی که در یک سال گذشته ۲۳٪ افزایش قیمت اسمی دیده، در عمل ۶٫۵٪ از قدرت خرید دارایی‌اش را از دست داده.

استانبول بهترین وضعیت را دارد — با ۲۶٫۳٪ رشد اسمی، افت واقعی آن حدود ۴٪ است در برابر ۶٫۲٪ ازمیر و ۵٫۱٪ آنکارا. این یعنی سرمایه هنوز به استانبول اولویت می‌دهد، هرچند کل بازار در حال فرسایش واقعی است.

دلالت برای گفت‌وگو با مشتری: استدلال «ملک در ترکیه حافظ ارزش است» با این داده دیگر قابل دفاع نیست — دست‌کم برای افق یک‌ساله. استدلال قابل دفاع، جریان اجاره و افق چندساله است، نه افزایش قیمت. برای مشتریان شهروندی از طریق سرمایه‌گذاری، این داده باید در انتظارات گنجانده شود تا بعداً به اختلاف تبدیل نشود.

۴. آمار فروش مسکن و واحد تجاری — مرداد ۲۰۲۶

کل فروش مسکن در سراسر ترکیه در مرداد نسبت به ماه پیش ۳٫۱٪ افزایش و نسبت به سال پیش ۱۴٫۷٪ کاهش یافت و ۱۲۷ هزار و ۴۱۰ واحد ثبت شد. در همین دوره فروش رهنی نسبت به سال پیش ۷٫۲٪ رشد کرد و ۱۷٫۴٪ کل فروش را تشکیل داد. فروش مسکن نوساز نسبت به ماه پیش ۴٫۳٪ افزایش و نسبت به سال پیش ۴٫۵٪ کاهش یافت و ۴۴ هزار و ۳۷۸ واحد شد.

در استانبول، کل فروش مسکن ماهانه ۹٫۶٪ و سالانه ۱۶٫۰٪ کاهش یافت و به ۲۰ هزار و ۴۲۶ واحد رسید. فروش رهنی نسبت به سال پیش ۶٫۰٪ رشد کرد و ۲۲٫۱٪ کل فروش استانبول را نمایندگی کرد. فروش نوساز که ۲۸٫۵٪ کل فروش استانبول را می‌سازد، ۵ هزار و ۸۱۳ واحد ثبت شد — ماهانه ۴٫۸٪ کاهش اما سالانه ۰٫۲٪ افزایش.

واگرایی تازه: ترکیه بالا، استانبول پایین. در حالی که کل بازار ترکیه ماهانه ۳٫۱٪ رشد کرد، استانبول ۹٫۶٪ افت داشت. این نخستین ماه در این مجموعه است که استانبول از میانگین کشوری عقب می‌افتد — و با فاصله ۱۳ واحدی.

دو خوانش ممکن است: (۱) اثر فصلی یا تعویق معاملات در استانبول؛ (۲) اشباع نسبی بازار استانبول در برابر شهرهای دیگر. تفکیک این دو نیازمند داده ماه بعد است، اما اگر ماه آینده تکرار شود، یعنی تغییر ساختاری در جغرافیای تقاضا.

نکته مثبت: فروش نوساز در استانبول تنها جزئی است که سالانه مثبت مانده (+۰٫۲٪) در برابر −۱۶٪ کل بازار استانبول. مزیت عرضه جدید که در بولتن‌های پیشین دیدیم، اینجا هم تأیید می‌شود و حتی قوی‌تر است.

واحدهای تجاری

در مرداد، در کل کشور ۱۷ هزار و ۲۳ واحد تجاری فروخته شد. بر پایه متن بولتن، فروش واحد تجاری نوساز نسبت به سال پیش ۵٫۲٪ افزایش یافت و ۴٬۹۱۵ واحد شد، فروش دست‌دوم ۱۱٫۱٪ کاهش یافت و ۱۲٬۱۰۸ واحد شد، و فروش رهنی ۶۷٫۶٪ جهش کرد و به ۳۸۹ واحد رسید. در استانبول ۲٬۳۴۴ واحد تجاری فروخته شد که ۲۰٫۷٪ آن نوساز و ۵٫۲٪ رهنی بود.

ناسازگاری جدی در جدول بولتن: ارقام ستون‌های «۲۰۲۶» و «۲۰۲۵» در جدول فروش واحد تجاری با ستون درصد تغییر همخوانی ندارند — اما اگر دو ستون را جابه‌جا کنیم، همه درصدها دقیقاً درست می‌شوند. بر این پایه، ارقام واقعی مرداد ۲۰۲۶ احتمالاً چنین است: کل فروش ۱۵٬۹۳۷ (−۶٫۴٪)، نوساز ۵٬۱۷۲ (+۵٫۲٪)، دست‌دوم ۱۰٬۷۶۵ (−۱۱٫۱٪)، رهنی ۶۵۲ (+۶۷٫۶٪). در دوره ژانویه تا اوت نیز همین الگو تکرار می‌شود.

یعنی ستون‌های سال در جدول اصلی جابه‌جا شده و متن روایی بولتن از ستون اشتباه نقل کرده است. در استناد به این ارقام احتیاط کنید؛ درصدهای تغییر قابل اعتمادتر از ارقام مطلق‌اند.

۵. آمار شاغلان حقوق‌بگیر — تیر ۲۰۲۶

تعداد کل شاغلان حقوق‌بگیر در بخش‌های صنعت، ساخت‌وساز و تجارت-خدمات در تیر نسبت به سال پیش ۱٫۷٪ افزایش یافت و به ۱۶ میلیون و ۳۹۳ هزار و ۵۶۳ نفر رسید. در تفکیک بخشی، صنعت ۱٫۵٪ کاهش، ساخت‌وساز ۳٫۵٪ و تجارت-خدمات ۳٫۱٪ افزایش داشت. ریزش اشتغال صنعتی در یک سال گذشته به ۷۱ هزار و ۷۳۷ نفر رسیده است.

در مقیاس ماهانه، کل شاغلان حقوق‌بگیر بدون تغییر ماند. در همین دوره اشتغال تجارت-خدمات ۰٫۱٪ افزایش، صنعت ۰٫۱٪ کاهش و ساخت‌وساز بدون تغییر بود.

تعدیل نیروی ساخت‌وساز آغاز شد. در بولتن پیشین (داده خرداد) رشد سالانه اشتغال ساخت‌وساز ۷٫۱٪ بود؛ در تیر به ۳٫۵٪ رسیده — عملاً نصف شده در یک ماه. رشد کل نیز از ۲٫۵٪ به ۱٫۷٪ افت کرده.

این دقیقاً همان چیزی است که در تحلیل ماه گذشته پیش‌بینی شد: ناترازی میان افت ۶ درصدی تولید و رشد ۷ درصدی اشتغال پایدار نبود و بنگاه‌ها شروع به تعدیل کرده‌اند. اگر این روند ادامه یابد، تا پایان سال رشد اشتغال ساخت‌وساز به صفر یا منفی می‌رسد.

اشتغال صنعتی همچنان در حال ریزش است: از سقف ۵٬۱۰۶٬۴۹۹ نفری (ژوئیه ۲۰۲۴) به ۴٬۸۵۰٬۸۹۳ نفر — زیر میانگین دوساله ۴٬۸۹۱٬۱۹۹. ریزش سالانه از ۵۴٬۶۸۲ نفر (ماه پیش) به ۷۱٬۷۳۷ نفر شتاب گرفته.

۶. جمع‌بندی تحلیلی

الف) قیمت واقعی مسکن منفی شد — عدد کلیدی این بولتن

رشد اسمی ۲۳٪ در برابر تورم ۳۱٫۵٪ یعنی افت واقعی ۶٫۵٪. استانبول با ۲۶٫۳٪ رشد اسمی بهترین عملکرد را دارد اما آن هم حدود ۴٪ افت واقعی داشته. این داده، روایت «ملک به‌عنوان حافظ ارزش» را در افق یک‌ساله بی‌اعتبار می‌کند و باید در گفت‌وگو با مشتریان سرمایه‌گذار لحاظ شود.

ب) حاشیه سود بنگاه‌ها نصف شده است

از ۳٫۷۵٪ در ۲۰۲۳ به ۲٫۰۸٪ در ۲۰۲۵. فروش اسمی دو برابر شده اما سود واقعی حدود ۱۵٪ کوچک شده. با نسبت بدهی به سرمایه ۱٫۱۸ و نرخ‌های بهره فعلی، فضای خطا برای بنگاه‌های پیمانکاری بسیار باریک است. این عدد، استدلال محکمی برای بازنگری قیمت‌گذاری قراردادهاست.

پ) ساخت‌وساز: مسکن پایین، زیرساخت بالا

شکاف میان ساختمان‌سازی (−۸٫۰٪) و سازه‌های غیرساختمانی (+۱۴٫۰٪) از ۱۲ به ۲۲ واحد رسیده. پول در بخش هست، اما در پروژه‌های عمومی. نخستین رشد ماهانه کل بخش (+۱٫۱٪) ممکن است نشانه نزدیک شدن به کف باشد — اما یک ماه داده کافی نیست.

ت) بازار کار در حال تعدیل

رشد اشتغال ساخت‌وساز از ۷٫۱٪ به ۳٫۵٪ نصف شد و ریزش اشتغال صنعتی از ۵۴٫۷ به ۷۱٫۷ هزار نفر شتاب گرفت. این همان تأخیر شش‌ماهه‌ای است که معمولاً به تقاضای مسکن منتقل می‌شود.

ث) دلالت‌های عملی

• انتظارات مشتری سرمایه‌گذار را با داده واقعی تنظیم کنید. عدد ۲۳٪ اسمی جذاب به نظر می‌رسد؛ عدد −۶٫۵٪ واقعی، واقعیت است. طرح استدلال بر پایه جریان اجاره و افق سه تا پنج‌ساله، پایدارتر از وعده رشد قیمت است.

• روی عرضه نوساز در استانبول تمرکز کنید. تنها جزئی از بازار استانبول که سالانه مثبت مانده (+۰٫۲٪) در برابر −۱۶٪ کل بازار شهر.

• پروژه‌های زیرساختی را جدی بررسی کنید. +۱۴٪ رشد سالانه و شتاب‌گیرنده — تنها حوزه ساخت با رشد دو رقمی.

• حاشیه ۲ درصدی را در قیمت‌گذاری لحاظ کنید. میانگین بنگاه ترکیه‌ای از هر ۱۰۰ لیر فروش تنها ۲ لیر سود خالص می‌برد. هر بند قراردادی که ریسک هزینه را به شما منتقل کند، عملاً کل حاشیه را در معرض خطر قرار می‌دهد.

• افت ۵٫۶ درصدی تولید برق و گاز همراه با جهش قیمت آن، نشانه محدودیت عرضه است — برای پروژه‌های انرژی‌بر، تأمین و قیمت هر دو باید از پیش قفل شود.

این سند ترجمه و تحلیل بولتن هفتگی اقتصاد مرکز مطالعات راهبردی اتاق بازرگانی استانبول (İTOSAM) مورخ ۱۸ سپتامبر ۲۰۲۶ است. داده‌ها از منابع ذکرشده در بولتن (TÜİK و TCMB) برگرفته شده‌اند. محاسبات حاشیه سود، ارقام واقعی قیمت مسکن به تفکیک شهر، و بخش‌های «خوانش»، «نکته»، «هشدار»، «جمع‌بندی» و «دلالت‌ها» تفسیر افزوده‌اند و بخشی از متن اصلی بولتن نیستند. مقایسه‌ها با تورم ۳۱٫۵۱ درصدی مصرف‌کننده و ارجاع به داده‌های ماه‌های پیشین بر پایه بولتن‌های ۷ اوت، ۱۴ اوت، ۲۸ اوت و ۴ سپتامبر ۲۰۲۶ انجام شده است. یک ناسازگاری داخلی در بولتن اصلی (جدول فروش واحد تجاری) در متن علامت‌گذاری شده است.