بازار مسکن ترکیه در تیر ۲۰۲۶: کل فروش ۱۷٪ کاهش پیدا کرد، فروش رهنی ۲۳٫۷٪ رشد کرد

ترجمه و تحلیل بولتن هفتگی اقتصاد مرکز مطالعات راهبردی اتاق بازرگانی استانبول (İTOSAM) ـ دوره ۱۰ تا ۱۴ اوت ۲۰۲۶.

محورها: آمار تراز پرداخت‌ها، بازده اوراق قرضه، بازده واقعی ابزارهای مالی، شاخص حجم فروش تجاری، شاخص‌های تولید بخشی، شاخص‌های گردش مالی، آمار فروش مسکن و واحد تجاری، و آمار شاغلان حقوق‌بگیر.

۱. آمار تراز پرداخت‌ها ـ ژوئن ۲۰۲۶

«حساب جاری در ژوئن ۴٫۲ میلیارد دلار کسری ثبت کرد»

بر پایه گزارش تراز پرداخت‌های بانک مرکزی ترکیه، حساب جاری در ژوئن ۲۰۲۶ کسری ۴٫۲ میلیارد دلاری ثبت کرد. حساب جاری بدون احتساب طلا و انرژی در همین دوره ۱٫۵ میلیارد دلار مازاد داشت. بر اساس داده‌های سالانه‌شده، کسری انباشته ۱۲ ماهه تا پایان ژوئن به ۳۸٫۹ میلیارد دلار رسید.

کسری تجاری تعریف‌شده در تراز پرداخت‌ها در ژوئن ۸٫۵ میلیارد دلار بود؛ صادرات کالا ۲۴٫۴ میلیارد و واردات کالا ۳۳٫۰ میلیارد دلار. تراز خدمات با اثر اقلام گردشگری و حمل‌ونقل ۶٫۹ میلیارد دلار ورودی خالص داشت و مازاد سالانه‌شده خدمات به ۶۳٫۷ میلیارد دلار رسید.

جدول اصلی بولتن با عنوان «میلیون دلار» منتشر شده، اما مقادیر آن در مقیاس میلیارد دلار است؛ در بالا واحد اصلاح شده است.

خوانش تحلیلی: شکاف میان دو عدد گویاست ـ کسری ۴٫۲ میلیارد دلاری در برابر مازاد ۱٫۵ میلیارد دلاری بدون طلا و انرژی. یعنی کل کسری حساب جاری ترکیه امروز عملاً محصول واردات انرژی و تقاضای طلا است، نه ضعف رقابت‌پذیری صنعتی. با توجه به تنش‌های منطقه‌ای و فشار قیمت انرژی که در بولتن هفته گذشته هم برجسته بود، این ترکیب یعنی کسری در برابر شوک انرژی بسیار حساس است.

تأمین مالی کسری

در سمت تأمین مالی، سرمایه‌گذاری پرتفوی ۲٫۵ میلیارد دلار ورودی خالص ثبت کرد و بانک‌ها و سایر بخش‌ها به‌ترتیب ۳٫۵ و ۱٫۸ میلیارد دلار استقراض خالص داشتند. در ترکیب تأمین مالی، ذخایر رسمی ۱ میلیارد دلار افزایش خالص یافت و قلم خطا و اقلام ناشناخته ۳۹ میلیون دلار ورودی بود.

نکته قابل‌توجه: قلم «خطا و اقلام ناشناخته» در دوره ۱۲ ماهه منفی ۲۰٫۴ میلیارد دلار است ـ رقمی معادل بیش از نیمِ کل کسری حساب جاری. خروج سرمایه ثبت‌نشده در این ابعاد، کیفیت تصویر رسمی تأمین مالی را تضعیف می‌کند و یکی از دلایلی است که ارزیابی صندوق بین‌المللی پول از کفایت ذخایر (٪۷۸٫۷) را باید جدی گرفت.

۲. بازده اوراق قرضه بلندمدت

بانک مرکزی آمریکا (فدرال رزرو) در نشست تیرماه نرخ سیاستی را در بازه ۳٫۵۰ تا ۳٫۷۵ درصد ثابت نگه داشت. با این حال بازده اوراق ۱۰ ساله آمریکا به ٪۴٫۷۰ و اوراق ۳۰ ساله به بالای ٪۵٫۲۰ رسید ـ بالاترین سطح در ۱۹ سال گذشته. عوامل مؤثر بر این افزایش:

رشد: بازار کار قوی و مصرف بادوام در آمریکا مانع کندی محسوس فعالیت اقتصادی شده و انتظار ماندگاری نرخ‌های بالا را تقویت می‌کند.

تورم: داده‌های اخیر نشانه‌هایی از کندی دارد، اما هنوز زود است بگوییم قیمت‌ها به‌طور پایدار به هدف ۲ درصدی فدرال رزرو نزدیک شده‌اند.

بدهی دولتی: کسری بودجه بالا و بدهی رو به رشد آمریکا، عرضه بیشتر اوراق را ایجاب می‌کند و سرمایه‌گذاران برای نگهداری آن‌ها بازده بالاتری می‌خواهند ـ فشار مستقیم روی سررسیدهای ۱۰ و ۳۰ ساله.

سیاست پولی: مواضع کوین وارش، رئیس جدید فدرال رزرو، بر ایستادگی در برابر تورم دلالت دارد، اما ادامه فروش در اوراق بلندمدت نشان می‌دهد سرمایه‌گذاران ریسک مسیر تورم و سیاست پولی آینده را همچنان پابرجا می‌بینند.

این روند محدود به آمریکا نیست. نگرانی از ماندگاری تورم عاملی مشترک میان کشورهاست؛ در ژاپن بدهی فزاینده دولت عامل تعیین‌کننده‌تری است، در انگلستان نرخ‌های حقیقی و انتظارات تورمی هم‌زمان اثر می‌گذارند و در اروپا وزن اصلی با انتظارات تورمی است.

چرا این برای شما مهم است: بازده اوراق بلندمدت آمریکا، کف هزینه تأمین مالی دلاری در جهان است. صعود آن به بالاترین سطح ۱۹ سال یعنی وام و تأمین مالی پروژه به ارز خارجی گران‌تر می‌شود و هم‌زمان جذابیت نسبی دارایی‌های بازارهای نوظهور (از جمله املاک ترکیه برای سرمایه‌گذار خارجی) کاهش می‌یابد. این بستر بیرونی، همان جایی است که برنامه‌های شهروندی از طریق سرمایه‌گذاری با آن رقابت می‌کنند.

۳. بازده واقعی ابزارهای سرمایه‌گذاری ـ تیر ۲۰۲۶

مؤسسه آمار ترکیه بازده واقعی ابزارهای مالی را برای تیرماه منتشر کرد. در بازه ماهانه، بالاترین بازده واقعی با ٪۱٫۲۹ متعلق به سود سپرده بانکی (ناخالص) بود. در ارزیابی سالانه، شمش طلا با ٪۸٫۰۵ بیشترین بازده را داد و پس از آن شاخص BİST ۱۰۰ با ٪۲٫۷۳ قرار گرفت. سایر ابزارها بازده واقعی منفی داشتند.

مهم‌ترین عدد این بخش: نگهداری دلار در یک سال گذشته ٪۱۱٫۱۶ و یورو ٪۱۳٫۱۵ قدرت خرید از دست داده است. یعنی لیر بسیار سریع‌تر از تورم تقویت‌شده حرکت کرده و ارز خارجی به‌عنوان ابزار حفظ ارزش، یک سال زیان‌ده بوده است. این دقیقاً همان چیزی است که صندوق بین‌المللی پول با عنوان «٪۱۲٫۱ بیش‌ارزش‌گذاری لیر» توصیف کرد. برای کسی که هزینه‌های لیری و درآمد ارزی دارد این یک هشدار است، نه یک خبر خوب: قدرت خرید ارز در داخل ترکیه در حال فرسایش است.

۴. شاخص حجم فروش تجاری ـ ژوئن ۲۰۲۶

شاخص حجم فروش تجاری در ژوئن نسبت به ماه پیش ٪۱٫۹ افزایش و نسبت به سال پیش ٪۴٫۵ کاهش ثبت کرد. در تفکیک اقلام و نسبت به ماه قبل: حجم فروش تجارت عمده و خرده‌فروشی و تعمیر خودرو و موتورسیکلت ٪۱۳٫۸ و حجم فروش تجارت عمده ٪۹٫۴ کاهش یافت، در حالی که حجم فروش خرده‌فروشی ٪۱۱٫۸ افزایش داشت.

واگرایی داخل بخش تجارت: خرده‌فروشی ٪۱۱٫۸ بالا، عمده‌فروشی ٪۹٫۴ پایین. این الگو معمولاً یعنی مصرف نهایی خانوار سرپاست اما زنجیره تأمین در حال تخلیه موجودی است ـ عمده‌فروش‌ها سفارش نمی‌دهند چون انتظار تقاضای ضعیف‌تری دارند. سقوط ۱۳٫۸ درصدی فروش خودرو نیز با تصویر عمومی تقاضای اعتباری ضعیف هم‌خوان است.

۵. شاخص‌های تولید بخشی ـ ژوئن ۲۰۲۶

تولید صنعتی ماهانه ٪۰٫۱ رشد کرد اما در مقیاس سالانه ٪۱٫۴ عقب رفت. تولید بخش ساخت‌وساز ماهانه ٪۰٫۵ و سالانه ٪۶٫۰ کاهش یافت، در حالی که تولید خدمات ماهانه ٪۰٫۶ و سالانه ٪۱٫۳ رشد کرد. بدین ترتیب در میان سه شاخص اصلی تولید، تنها خدمات در مقیاس سالانه مثبت بود و شدیدترین انقباض در ساخت‌وساز رخ داد.

در بخش صنعت، تولید صنایع تبدیلی ماهانه بدون تغییر ماند و سالانه ٪۱٫۵ افت کرد. شاخص معدن و استخراج ماهانه ٪۰٫۵ و سالانه ٪۱٫۶ کاهش یافت، در مقابل شاخص تولید و توزیع برق، گاز، بخار و تهویه ماهانه ٪۱٫۵ و سالانه ٪۱٫۱ رشد کرد.

در ساخت‌وساز، تولید ساختمان‌سازی ماهانه ٪۰٫۴ و سالانه ٪۷٫۵ عقب رفت، در حالی که ساخت سازه‌های غیرساختمانی ماهانه ٪۰٫۱ و سالانه ٪۴٫۵ رشد کرد. فعالیت‌های تخصصی ساختمانی ماهانه ٪۱٫۰ و سالانه ٪۷٫۶ کاهش داشت.

هشدار برای بخش ساخت‌وساز: ترکیب سه عدد ـ ساختمان‌سازی ٪۷٫۵−، فعالیت‌های تخصصی ساختمانی ٪۷٫۶−، و فعالیت‌های املاک و مستغلات ٪۸٫۸− ـ نشان می‌دهد انقباض هم در ساخت و هم در معامله ملک جریان دارد. تنها استثنا سازه‌های غیرساختمانی با ٪۴٫۵ رشد است که عمدتاً پروژه‌های زیرساختی و کارفرمای عمومی را بازتاب می‌دهد. یعنی تقاضای خصوصی ساخت ضعیف است و تقاضای دولتی نگه‌دارنده بازار.

۶. شاخص‌های گردش مالی ـ ژوئن ۲۰۲۶

شاخص کل گردش مالی که صنعت، ساخت‌وساز، تجارت و خدمات را پوشش می‌دهد، در ژوئن نسبت به ماه پیش ٪۰٫۳ کاهش و نسبت به سال پیش ٪۲۵٫۸ افزایش یافت. در تفکیک بخشی، بالاترین رشد سالانه گردش مالی با ٪۳۱٫۳ به خدمات رسید و پس از آن ساخت‌وساز ٪۲۹٫۹، صنعت ٪۲۶٫۷ و تجارت ٪۲۳٫۵ قرار گرفتند. در زیرشاخه‌ها، خدمات اطلاعات و ارتباطات با ٪۳۹٫۸ بیشترین و بخش املاک و مستغلات با ٪۱۳٫۵ کمترین رشد را داشت.

نکته روش‌شناختی مهم: گردش مالی به قیمت جاری اندازه‌گیری می‌شود. رشد اسمی ۲۵٫۸ درصدی در برابر تورم مصرف‌کننده ۳۱٫۷۵ درصدی یعنی گردش مالی واقعی حدود ٪۴٫۵ کوچک شده است ـ عددی که با افت حجم فروش تجاری (٪۴٫۵−) دقیقاً هم‌خوانی دارد. در بخش املاک با رشد اسمی ٪۱۳٫۵، افت واقعی به حدود ٪۱۴ می‌رسد. رشد اسمی بالا در این فضا معادل رشد کسب‌وکار نیست.

همچنین توجه داشته باشید نمودار دوم بولتن با عنوان «تغییرات ماهانه» ارقامی در محدوده ۲۱ تا ۴۷ درصد نشان می‌دهد که با متن گزارش سازگار نیست؛ این ارقام به احتمال زیاد تغییرات سالانه‌اند و در این سند از ارقام متن اصلی استفاده شده است.

۷. آمار فروش مسکن و واحد تجاری ـ تیر ۲۰۲۶

کل فروش مسکن در سراسر ترکیه در تیر ۲۰۲۶ نسبت به سال پیش ٪۱۷٫۰ کاهش یافت و به ۱۲۳٬۶۰۳ واحد رسید. در همین دوره فروش رهنی (ایپوتک‌دار) ٪۲۳٫۷ افزایش یافت و به ۲۳٬۸۸۸ واحد رسید، در حالی که سایر فروش‌ها ٪۲۳٫۱ کاهش یافت و به ۹۹٬۷۱۵ واحد رسید. سهم فروش رهنی از کل ٪۱۹٫۳ و سهم سایر فروش‌ها ٪۸۰٫۷ ثبت شد.

فروش مسکن نوساز ٪۸٫۶ کاهش یافت و ۴۲٬۵۲۹ واحد شد و فروش مسکن دست‌دوم ٪۲۰٫۸ کاهش یافت و به ۸۱٬۰۷۴ واحد رسید (سهم ٪۳۴٫۴ در برابر ٪۶۵٫۶). فروش به اتباع خارجی ٪۱٫۹ رشد کرد و به ۲٬۱۲۰ واحد رسید ـ سهم ٪۱٫۷ از کل.

در سطح استانی، در استانبول در تیرماه ۲۲٬۵۹۴ واحد مسکونی فروخته شد: ٪۲۷٫۰ نوساز و ٪۷۲٫۹ دست‌دوم. سهم فروش رهنی در استانبول ٪۲۳٫۲ و سایر فروش‌ها ٪۷۶٫۷ بود.

در بخش واحدهای تجاری، در تیرماه در کل کشور ۱۶٬۷۳۳ واحد فروخته شد. فروش واحد تجاری نوساز ٪۱۶٫۴ افزایش یافت و به ۵٬۷۷۷ واحد رسید، در حالی که واحد تجاری دست‌دوم ٪۱۲٫۲ کاهش یافت و ۱۰٬۹۵۶ واحد شد. فروش رهنی واحد تجاری ٪۵۷٫۶ جهش کرد و به ۶۹۵ واحد رسید. در استانبول ۳٬۴۸۵ واحد تجاری فروخته شد: ٪۳۸٫۷ نوساز و ٪۶۱٫۲ دست‌دوم، با سهم فروش رهنی تنها ٪۳٫۴.

مهم‌ترین سیگنال بازار ملک: کل بازار ٪۱۷ کوچک شده اما فروش رهنی ٪۲۳٫۷ رشد کرده و در هفت ماه نخست سال ٪۳۰٫۹ ـ یعنی ترکیب خریدار در حال تغییر است. خریدار نقدی (سرمایه‌گذار و حافظ ارزش) از بازار خارج می‌شود و خریدار مصرفی متکی به وام جای او را می‌گیرد. برای پروژه‌های فروش، این یعنی طراحی طرح‌های پرداخت و همکاری با بانک، امروز تعیین‌کننده‌تر از قیمت‌گذاری صرف است.

نکته دوم: کاهش مسکن نوساز فقط ٪۸٫۶ در برابر ٪۲۰٫۸ برای دست‌دوم. عرضه نو نسبت به بازار ثانویه مقاومت بیشتری نشان می‌دهد ـ در هفت ماه نخست، نوساز تقریباً بدون تغییر (٪۰٫۸−) در برابر ٪۷٫۵− دست‌دوم.

نکته سوم: جهش ۵۷٫۶ درصدی فروش رهنی واحدهای تجاری در برابر سهم تنها ۳٫۴ درصدی رهن در استانبول ـ یعنی این رشد عمدتاً خارج از استانبول رخ داده است.

خطای بولتن: جدول با عنوان «فروش واحد تجاری (ترکیه)» در واقع ارقام فروش مسکن را نمایش می‌دهد (۱۲۳٬۶۰۳ و ۸۲۳٬۱۱۹). در جدول بالا این ارقام به‌عنوان داده مسکن ارائه شده‌اند.

۸. آمار شاغلان حقوق‌بگیر ـ ژوئن ۲۰۲۶

تعداد کل شاغلان حقوق‌بگیر در بخش‌های صنعت، ساخت‌وساز و تجارت-خدمات در ژوئن نسبت به سال پیش ٪۲٫۵ افزایش یافت و به ۱۶ میلیون و ۳۳۴ هزار و ۷۵۱ نفر رسید. قوی‌ترین رشد سالانه با ٪۷٫۱ در ساخت‌وساز بود و تجارت-خدمات ٪۳٫۵ رشد کرد. در مقابل، صنعت ٪۱٫۱ کاهش داشت؛ ریزش اشتغال صنعتی در یک سال گذشته به ۵۴٬۶۸۲ نفر رسیده است.

در مقیاس ماهانه، کل شاغلان حقوق‌بگیر تنها ٪۰٫۱ رشد کرد. در همین دوره اشتغال در صنعت ٪۰٫۹، در تجارت-خدمات ٪۰٫۸ و در ساخت‌وساز ٪۲ افزایش یافت ـ یعنی همه بخش‌ها در ماه ژوئن رشد ماهانه داشتند.

تناقض ظاهری که باید توضیح داده شود: تولید ساخت‌وساز سالانه ٪۶ افت کرده اما اشتغال همین بخش ٪۷٫۱ رشد کرده است. سه توضیح محتمل: (۱) جابه‌جایی از پروژه‌های ساختمانی به پروژه‌های زیرساختی که کاربر بیشتری دارند و رشد ۴٫۵ درصدی سازه‌های غیرساختمانی آن را تأیید می‌کند؛ (۲) رسمی‌سازی نیروی کار قبلاً غیررسمی؛ (۳) وقفه میان کاهش فعالیت و تعدیل نیرو. در هر سه حالت، نتیجه یکسان است: بهره‌وری نیروی کار در ساخت‌وساز در حال افت است و هزینه نیروی کار به ازای واحد تولید بالا می‌رود.

در مقابل، اشتغال صنعتی از سقف ژوئن ۲۰۲۴ (۵٬۰۰۰٬۷۵۲ نفر) به ۴٬۸۳۴٬۰۵۰ نفر رسیده ـ زیر میانگین دوساله ۴٬۸۹۶٬۷۸۸ نفر. با PMI که ۲۸ ماه زیر آستانه مانده، این کاهش ساختاری است نه فصلی.

۹. جمع‌بندی تحلیلی

الف) دو اقتصاد در یک کشور

تصویری که این بولتن می‌سازد، واگرایی روشنی است: خدمات تنها بخش با رشد سالانه مثبت تولید (٪۱٫۳+) و بالاترین رشد گردش مالی (٪۳۱٫۳)، در برابر صنعت (٪۱٫۴−) و ساخت‌وساز (٪۶٫۰−) که هر دو در انقباض‌اند. اشتغال صنعتی در حال ریزش و اشتغال ساخت‌وساز در حال رشد بدون پشتوانه تولید. سرمایه‌گذاری در بخش قابل مبادله ضعیف است.

ب) رشد اسمی، انقباض واقعی

همه ارقام رشد این بولتن اسمی‌اند و با تورم ۳۱٫۷۵ درصدی باید تعدیل شوند: گردش مالی ٪۲۵٫۸+ اسمی ← حدود ٪۴٫۵− واقعی؛ املاک ٪۱۳٫۵+ اسمی ← حدود ٪۱۴− واقعی. حجم فروش تجاری که مستقیماً واقعی اندازه‌گیری می‌شود (٪۴٫۵−) این تفسیر را تأیید می‌کند.

پ) دلالت‌های عملی برای فعالیت املاک و ساخت‌وساز

تأمین مالی خریدار، متغیر تعیین‌کننده امسال است. رشد ۳۰٫۹ درصدی فروش رهنی در هفت ماه در برابر افت ۱۱٫۷ درصدی فروش نقدی، جهت‌گیری بازار را روشن می‌کند.

مزیت نسبی نوساز. افت ٪۰٫۸− نوساز در برابر ٪۷٫۵− دست‌دوم در تجمعی هفت‌ماهه یعنی عرضه جدید هنوز موقعیت بهتری دارد.

هزینه نیروی کار. رشد ۷٫۱ درصدی اشتغال ساخت‌وساز همراه با افت ۶ درصدی تولید، فشار مستقیم بر هزینه هر متر مربع می‌گذارد.

سرمایه‌گذار خارجی. فروش به اتباع خارجی تنها ٪۱٫۹ رشد کرد و سهم آن به ٪۱٫۷ رسید ـ سطحی تاریخی پایین. با بازده ۴٫۷ درصدی اوراق آمریکا و بازده واقعی منفی ارز در ترکیه، جذابیت ورود سرمایه خارجی به ملک تحت فشار دوطرفه است.

ت) ریسکی که باید زیر نظر بماند

کسری حساب جاری ۳۸٫۹ میلیارد دلاری، قلم خطا و اقلام ناشناخته منفی ۲۰٫۴ میلیارد دلاری، و کفایت ذخایر زیر حد توصیه‌شده صندوق بین‌المللی پول، در کنار هم به یک نتیجه می‌رسند: مسیر لیر به جریان ورودی سرمایه وابسته است و بازده بالای اوراق جهانی دقیقاً آن جریان را گران‌تر می‌کند. برای تعهدات ارزی بلندمدت، پوشش ریسک امروز ارزان‌تر از فرداست.

این سند ترجمه و تحلیل بولتن هفتگی اقتصاد مرکز مطالعات راهبردی اتاق بازرگانی استانبول (İTOSAM) مورخ ۱۴ اوت ۲۰۲۶ است. داده‌ها از منابع ذکرشده در بولتن (TCMB، TÜİK، Investing.com) برگرفته شده‌اند. بخش‌های با عنوان «خوانش تحلیلی»، «نکته»، «هشدار»، «دلالت‌ها» و «جمع‌بندی» تفسیر افزوده‌اند و بخشی از متن اصلی بولتن نیستند. دو مورد ناسازگاری داخلی در بولتن اصلی (نمودار گردش مالی و عنوان جدول فروش واحد تجاری) در متن علامت‌گذاری شده است.