ساخت‌وساز مثبت شد، اجاره استانبول از قیمت جلو زد — بولتن اکتبر ۲۰۲۶

‏İTOSAM — بولتن هفتگی اقتصاد | ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶

ترجمه و تحلیل بولتن اقتصادی اتاق بازرگانی استانبول

مرکز مطالعات راهبردی اتاق بازرگانی استانبول — دوره ۱۲ تا ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶

محورها: گزارش چشم‌انداز اقتصادی جهان IMF، گزارش OECD درباره SMEهای صنعتی، آمار تراز پرداخت‌ها، مخارج مصرفی خانوار، شاخص‌های گردش مالی، شاخص‌های تولید بخشی، شاخص حجم فروش تجاری، شاخص قیمت مسکن و شاخص اجاره مستأجر جدید، آمار فروش مسکن و واحد تجاری، و آمار شاغلان حقوق‌بگیر

این مهم‌ترین بولتن این مجموعه از نظر چرخش روند است. پس از هفت ماه داده منفی، تولید بخش ساخت‌وساز برای نخستین بار سالانه مثبت شد و حساب جاری ماهانه مازاد ثبت کرد. هم‌زمان دو شاخص تازه منتشر شد که مستقیماً به کار شما می‌آید: شاخص اجاره مستأجر جدید و تفکیک منطقه‌ای مخارج خانوار. اما تصویر یکدست نیست — فعالیت‌های املاک و مستغلات بدتر شد و قیمت واقعی مسکن همچنان منفی است.

‏۱. IMF: گزارش چشم‌انداز اقتصادی جهان — اکتبر ۲۰۲۶

«صندوق بین‌المللی پول انتظار افزایش تورم جهانی را دارد»

در گزارش آمده است که جنگ خاورمیانه و تنش‌های تجاری فشار بر اقتصاد جهانی را افزایش داده‌اند، اما با وجود این تحولات، فعالیت اقتصادی در نیمه نخست ۲۰۲۶ بالاتر از انتظارات محقق شده است. از یافته‌های برجسته گزارش، پشتیبانی سرمایه‌گذاری‌های هوش مصنوعی از چرخه فناوری و سهم آن در تقاضای اقتصادی است.

صندوق رشد اقتصاد جهانی را برای ۲۰۲۶ معادل ۳٫۱٪ و برای ۲۰۲۷ معادل ۳٫۴٪ پیش‌بینی کرده است. انتظار می‌رود تورم جهانی — عمدتاً به دلیل فشارهای ناشی از افزایش‌های موقت قیمت انرژی و غذا — در ۲۰۲۶ به ۴٫۷٪ افزایش یابد و در ۲۰۲۷ به ۴٫۱٪ کاهش پیدا کند.

در بخش پیش‌بینی‌های کشوری، رشد اقتصاد ترکیه در ۲۰۲۶ معادل ۲٫۷٪ و در ۲۰۲۷ معادل ۳٫۶٪ برآورد شده است. صندوق در پیش‌بینی‌های ژوئیه، رشد ترکیه را برای این دو سال به‌ترتیب ۲٫۹٪ و ۳٫۶٪ پیش‌بینی کرده بود؛ یعنی پیش‌بینی ۲۰۲۶ رو به پایین بازنگری شد و پیش‌بینی ۲۰۲۷ تغییر نکرد. تورم میانگین ترکیه در ۲۰۲۶ معادل ۳۱٫۲٪ و در ۲۰۲۷ معادل ۲۶٫۵٪ انتظار می‌رود.

خوانش تحلیلی: بازنگری ۰٫۲ واحدی رو به پایین کوچک است، اما جهت آن مهم است — صندوق در حالی رشد ترکیه را پایین آورده که فعالیت جهانی را بالاتر از انتظار ارزیابی کرده. یعنی کندی ترکیه داخلی است، نه وارداتی.

نکته دوم برای برنامه‌ریزی چندساله: صندوق تورم ترکیه را در ۲۰۲۷ هنوز ۲۶٫۵٪ می‌بیند. هر قرارداد یا طرح توجیهی که بر فرض تورم تک‌رقمی یا حتی زیر ۲۰٪ تا سال آینده بنا شده باشد، با این پیش‌بینی سازگار نیست.

‏۲. OECD: آماده‌سازی SMEهای صنعتی برای آینده

‏«SMEها ۵۷٪ اشتغال صنعتی را تأمین می‌کنند»

گزارش سازمان همکاری و توسعه اقتصادی (OECD) درباره بنگاه‌های کوچک و متوسط (SME) در صنایع تبدیلی، موضوع دیجیتالی‌شدن این بنگاه‌ها را بررسی می‌کند. مطالعه که بر بخش‌های خودرو، الکترونیک (نیمه‌هادی) و ماشین‌آلات تمرکز دارد، نشان می‌دهد تحول در هر بخش نیازهای متفاوتی ایجاد می‌کند.

بر پایه گزارش، SMEها در سال ۲۰۲۳ به‌طور میانگین حدود ۴۱٪ ارزش افزوده و ۵۷٪ اشتغال صنایع تبدیلی کشورهای OECD را تشکیل دادند. اما سهم میانگین SMEها از گردش مالی کل در صنعت ماشین‌آلات و تجهیزات از حدود ۵۰٪ در ۲۰۱۰ به ۴۸٪ در ۲۰۱۵ و ۴۴٪ در ۲۰۲۲ عقب رفته است.

در بخش خودرو، گسترش خودروهای برقی و خودران ایجاب می‌کند SMEهایی که برای موتورهای احتراق داخلی تولید می‌کنند، مهارت‌ها و فناوری‌های تولیدی خود را با نیازهای تازه تطبیق دهند. در این فرآیند، در حوزه‌های نرم‌افزار و فناوری ارتباطات فرصت‌های کاری تازه‌ای پدید می‌آید و پشتیبانی تحول با تأمین مالی سرمایه‌گذاری، مشاوره فنی و آموزش کارکنان برجسته می‌شود.

در بخش نیمه‌هادی، نیاز به سرمایه و تخصص بالا ورود به بازار را دشوار می‌کند، اما برای بنگاه‌هایی که بدون داشتن تأسیسات تولیدی خود، تراشه طراحی می‌کنند فرصت‌هایی وجود دارد. در بخش ماشین‌آلات، تقاضا برای تجهیزات هوشمند، متصل و کم‌مصرف افزایش می‌یابد و فناوری‌هایی مانند چاپ سه‌بعدی به بنگاه‌هایی که در دسته‌های کوچک تولید می‌کنند مزیت می‌دهد. برای سازگاری با این تحول، توسعه مهارت‌های دیجیتال، گسترش خدمات مشاوره فنی و تسهیل مشارکت SMEها در سامانه‌های اشتراک داده برجسته شده است.

الگویی که به ترکیه هم مربوط است: افت سهم SMEها از ۵۰٪ به ۴۴٪ در دوازده سال، یعنی مقیاس در حال اهمیت یافتن است و بنگاه کوچک در صنایع سرمایه‌بر جا می‌ماند. این با تصویر ساختاری ترکیه که در بولتن ۲۸ اوت دیدیم هم‌خوان است: ۵۴٫۴٪ بنگاه‌های صنعتی در فناوری پایین و تنها ۰٫۸٪ در فناوری بالا.

نکته قابل استفاده: مسیرهایی که گزارش «کم‌مانع» می‌داند — طراحی بدون کارخانه، تولید دسته‌کوچک با چاپ سه‌بعدی، خدمات نرم‌افزاری و مشاوره فنی — همگی مدل‌های سبک از نظر سرمایه هستند. برای بنگاهی که قصد ورود به تولید دارد، نقطه ورود منطقی همین حوزه‌هاست، نه خط تولید سنگین.

۳. آمار تراز پرداخت‌ها — مرداد ۲۰۲۶

«کسری جاری سالانه به ۴۲٫۱ میلیارد دلار رسید»

بر پایه گزارش تراز پرداخت‌های بانک مرکزی ترکیه، حساب جاری در مرداد ۲۰۲۶ ۴٫۱ میلیارد دلار مازاد داد. حساب جاری بدون احتساب طلا و انرژی ۸٫۲ میلیارد دلار مازاد داشت و کسری جاری ۱۲ ماهه به ۴۲٫۱ میلیارد دلار رسید.

کسری تجاری تعریف‌شده در تراز پرداخت‌ها در مرداد ۳٫۷ میلیارد دلار بود؛ صادرات کالا ۲۳٫۳ میلیارد و واردات کالا ۲۷٫۱ میلیارد دلار. تراز خدمات با اثر اقلام سفر و حمل‌ونقل ۹٫۷ میلیارد دلار ورودی خالص داشت.

در سمت تأمین مالی، سرمایه‌گذاری پرتفوی ۱٫۰ میلیارد دلار خروج خالص ثبت کرد، در حالی که بانک‌ها و سایر بخش‌ها به‌ترتیب ۲٫۲ و ۱٫۲ میلیارد دلار اعتبار خالص استفاده کردند. در ذخایر رسمی ۷٫۱ میلیارد دلار افزایش خالص رخ داد و قلم خطا و اقلام ناشناخته ۴٫۵ میلیارد دلار ورودی بود.

در مقایسه با ماه مشابه سال پیش، مازاد جاری ماهانه از ۴٫۶ به ۴٫۱ میلیارد دلار عقب رفت، در حالی که کسری جاری ۱۲ ماهه از ۲۳٫۸ به ۴۲٫۱ میلیارد دلار افزایش یافت.

خبر خوب ماه: مازاد ماهانه ۴٫۱ میلیارد دلار و بدون طلا و انرژی ۸٫۲ میلیارد دلار — یعنی توان صادراتی و گردشگری ترکیه در فصل اوج، کاملاً کسری را می‌پوشاند. افزایش ۷٫۱ میلیارد دلاری ذخایر رسمی در یک ماه، پاسخی به نگرانی کفایت ذخایر است که صندوق بین‌المللی پول در بولتن ۷ اوت مطرح کرده بود (۷۸٫۷٪، زیر حد توصیه‌شده).

اما روند انباشته بدتر شده است: کسری ۱۲ ماهه از ۳۸٫۹ میلیارد دلار در داده خرداد به ۴۲٫۱ میلیارد دلار رسیده — یعنی در دو ماه ۳٫۲ میلیارد دلار گسترده‌تر شده، و نسبت به سال پیش تقریباً دو برابر (۲۳٫۸ ← ۴۲٫۱). مازاد مرداد فصلی است (گردشگری تابستان)؛ تصویر دوازده‌ماهه واقعیت ساختاری است.

نکته مثبت جانبی: قلم خطا و اقلام ناشناخته ۱۲ ماهه از منفی ۲۰٫۴ به منفی ۱۷٫۵ میلیارد دلار بهبود یافته — خروج سرمایه ثبت‌نشده کمتر شده است.

۴. مخارج مصرفی خانوار — ۲۰۲۵

«استانبول با ۲۵٫۶٪ در صدر مخارج مصرفی خانوار»

بر پایه نتایج پژوهش مخارج مصرفی خانوار و به تفکیک مناطق سطح یک، ۲۵٫۶٪ کل مخارج مصرفی خانوار ترکیه در منطقه استانبول (TR1) ثبت شد. منطقه اژه (TR3) با ۱۴٫۵٪ دوم و مدیترانه (TR6) با ۱۲٫۶٪ سوم شد. کمترین سهم با ۱٫۴٪ به منطقه آناتولی شمال‌شرقی (TRA) رسید.

منطقه استانبول در همه انواع مخارج بالاترین سهم را داشت: ۳۸٫۳٪ مخارج خدمات آموزشی، ۳۲٫۲٪ مخارج رستوران و خدمات اقامتی، ۲۸٫۴٪ مخارج مسکن و اجاره، و ۲۷٫۳٪ مخارج تفریح، ورزش و فرهنگ کشور در این منطقه انجام شد.

در بررسی توزیع درون‌منطقه‌ای، در همه مناطق سطح یک بخش عمده مخارج مصرفی خانوار را مسکن و اجاره، حمل‌ونقل، و غذا و نوشیدنی بدون الکل تشکیل داد. منطقه‌ای که بیشترین سهم را به مسکن و اجاره اختصاص می‌دهد استانبول با ۲۹٫۶٪ است و کمترین سهم با ۲۲٫۱٪ به آناتولی شمال‌شرقی تعلق دارد.

دو عدد برای استفاده در ارائه‌ها: استانبول ۲۵٫۶٪ مصرف کل کشور را می‌سازد اما ۲۸٫۴٪ مخارج مسکن و اجاره را — یعنی وزن استانبول در بازار مسکن بیش از وزن اقتصادی عمومی آن است. و خانوار استانبولی ۲۹٫۶٪ بودجه خود را صرف مسکن می‌کند، بالاترین نسبت در ترکیه و ۷٫۵ واحد بالاتر از پایین‌ترین منطقه.

این دو عدد با هم، استدلال محکمی برای تمرکز بر استانبول در هر طرح توجیهی ملکی می‌سازند — و هم‌زمان توضیح می‌دهند چرا حساسیت قیمتی در این شهر بالاست: سهم مسکن از بودجه خانوار همین حالا در سقف است.

۵. شاخص‌های گردش مالی — مرداد ۲۰۲۶

شاخص کل گردش مالی که صنعت، ساخت‌وساز، تجارت و خدمات را پوشش می‌دهد، در مرداد نسبت به سال پیش ۳۱٫۸٪ افزایش یافت. در تفکیک بخشی، خدمات ۳۳٫۶٪، صنعت ۳۲٫۶٪، تجارت ۳۲٫۵٪ و ساخت‌وساز ۱۹٫۲٪ رشد کردند.

در تغییرات ماهانه، صنعت ۲٫۲٪، تجارت ۴٫۳٪ و خدمات ۲٫۶٪ رشد کرد، در حالی که شاخص گردش مالی ساخت‌وساز نسبت به ماه پیش ۳٫۷٪ کاهش یافت.

واگرایی عجیب در ساخت‌وساز: در همین ماه، تولید بخش ساخت‌وساز ماهانه ۴٫۰٪ رشد کرد اما گردش مالی آن ۳٫۷٪ افت داشت. کار بیشتر، درآمد کمتر.

در مقیاس سالانه هم ساخت‌وساز با ۱۹٫۲٪ رشد اسمی، تنها بخشی است که به‌وضوح زیر تورم ۳۱٫۵ درصدی مانده — یعنی حدود ۹٫۴٪ انقباض واقعی در درآمد، در حالی که خدمات، صنعت و تجارت همگی نزدیک یا کمی بالای تورم‌اند.

معنای عملی: بازگشت حجم کار در ساخت‌وساز با بازگشت قیمت همراه نشده. رقابت قیمتی شدید است و پیمانکار برای گرفتن کار، حاشیه را فدا می‌کند. در مذاکرات این فصل، این به نفع کارفرماست — اما اگر شما طرف پیمانکار باشید، پذیرش کار زیر قیمت در این بازار خطرناک‌ترین تصمیم است.

۶. شاخص‌های تولید بخشی — مرداد ۲۰۲۶

«تولید ساخت‌وساز با افزایش ماهانه برجسته شد»

تولید صنعتی ماهانه ۱٫۰٪ کاهش یافت و سالانه ۱٫۹٪ عقب رفت. تولید ساخت‌وساز ماهانه ۴٫۰٪ و سالانه ۲٫۳٪ افزایش ثبت کرد و تولید خدمات ماهانه ۰٫۲٪ و سالانه ۲٫۳٪ بالا رفت. بدین ترتیب در میان سه شاخص اصلی، تنها کاهش سالانه در بخش صنعت رخ داد.

چرخش تأیید شد. مسیر تولید ساخت‌وساز در سه بولتن اخیر: −۶٫۰٪ (خرداد) ← −۴٫۷٪ (تیر) ← ‎+۲٫۳٪ (مرداد). این نخستین عدد مثبت سالانه در کل این مجموعه است و با رشد ماهانه ۴٫۰ درصدی — قوی‌ترین رشد ماهانه ثبت‌شده — همراه شده.

در تحلیل ۱۸ سپتامبر نوشته شد: «نخستین رشد ماهانه کل بخش ممکن است نشانه نزدیک شدن به کف باشد — اما یک ماه داده کافی نیست». دومین ماه رسید و جهت را تأیید کرد. هم‌زمان، سفارش‌های ثبت‌شده پیمانکاران هم از ۷۸٫۹ به ۸۰٫۴ بازگشته بود (بولتن ۲۵ سپتامبر). سه شاخص مستقل، یک جهت.

در بخش صنعت، تولید صنایع تبدیلی ماهانه ۱٫۶٪ و سالانه ۲٫۵٪ عقب رفت. شاخص معدن و استخراج ماهانه ۴٫۱٪ و سالانه ۱٫۷٪ و شاخص برق، گاز، بخار و تهویه ماهانه ۳٫۳٪ و سالانه ۱٫۳٪ رشد کرد. در زیرگروه‌ها و در مقیاس سالانه، تولید انرژی ۴٫۴٪ افزایش و تولید کالای واسطه‌ای ۰٫۸٪ و کالای مصرفی بادوام ۱٫۵٪ کاهش یافت.

ساخت‌وساز: هر سه جزء بهبود یافتند

تولید ساختمان‌سازی ماهانه ۴٫۵٪ افزایش یافت و سالانه تنها ۰٫۹٪ عقب رفت. ساخت سازه‌های غیرساختمانی ماهانه ۲٫۲٪ و سالانه ۲۱٫۸٪ جهش قوی کرد. فعالیت‌های تخصصی ساختمانی ماهانه ۳٫۸٪ و سالانه ۰٫۱٪ افزایش نشان داد.

بهبود در هر سه جزء، و شدید: ساختمان‌سازی از −۸٫۰٪ به −۰٫۹٪ (۷٫۱ واحد بهبود در یک ماه)، فعالیت‌های تخصصی از −۴٫۹٪ به ‎+۰٫۱٪ (مثبت شد)، و زیرساخت از ‎+۱۴٫۰٪ به ‎+۲۱٫۸٪.

دو ماه پیش نوشته شد که «تقاضای خصوصی ساخت خشکیده و کارفرمای عمومی بازار را نگه داشته». این ماه، ساخت خصوصی هم تقریباً به نقطه صفر بازگشته و فعالیت‌های تخصصی ساختمانی — که مستقیم‌ترین شاخص کار پیمانکاران تخصصی است — مثبت شده.

دلالت عملی: اگر پروژه‌ای در صف اجراست، پنجره شروع آن اکنون باز است. اما همان‌طور که داده گردش مالی نشان داد، بازگشت حجم با بازگشت قیمت همراه نیست — تأمین پیمانکار ارزان‌تر از شش ماه آینده خواهد بود، اما نه بدون رقابت.

خدمات: املاک بدتر شد

در بخش خدمات، فعالیت‌های اطلاعات و ارتباطات با ۹٫۹٪ قوی‌ترین زیربخش بود. اقامت و خدمات غذایی ۲٫۰٪، حمل‌ونقل و انبارداری ۱٫۸٪، خدمات اداری و پشتیبانی ۱٫۲٪ و فعالیت‌های حرفه‌ای، علمی و فنی ۱٫۱٪ بالا رفتند. در مقابل، فعالیت‌های املاک و مستغلات ۷٫۵٪ عقب رفت.

شکافی که باید دید: ساخت‌وساز ‎+۲٫۳٪ اما فعالیت‌های املاک −۷٫۵٪ — و بدتر از ماه پیش (−۵٫۲٪). یعنی ساختن برگشته، معامله کردن نه. این برای پرگاس که هم مدیریت پروژه و هم واسطه‌گری ملک انجام می‌دهد، تفکیک مهمی است: سمت اجرایی کسب‌وکار در حال بهبود است و سمت واسطه‌گری همچنان در انقباض.

گردش مالی املاک هم تنها ۰٫۴٪ ماهانه رشد کرد — عملاً راکد.

۷. شاخص حجم فروش تجاری — مرداد ۲۰۲۶

شاخص حجم فروش تجاری در مرداد نسبت به ماه پیش ۰٫۲٪ و نسبت به سال پیش ۰٫۶٪ افزایش ثبت کرد. در زیراقلام و نسبت به ماه پیش، حجم فروش تجارت عمده و خرده‌فروشی و تعمیر خودرو و موتورسیکلت ۱٫۰٪ و حجم فروش تجارت عمده ۰٫۲٪ کاهش یافت، در حالی که حجم فروش خرده‌فروشی ۱٫۴٪ افزایش داشت.

بازگشت به رشد: این شاخص در داده خرداد −۴٫۵٪ سالانه بود؛ حالا ‎+۰٫۶٪. چون حجم فروش تجاری مستقیماً واقعی اندازه‌گیری می‌شود (نه اسمی)، این یکی از پاک‌ترین نشانه‌های تثبیت تقاضای داخلی در این مجموعه است.

۸. شاخص قیمت مسکن و شاخص اجاره مستأجر جدید — شهریور ۲۰۲۶

«افزایش سالانه ۲۲٫۳ درصدی در قیمت مسکن»

شاخص قیمت مسکن (KFE) در شهریور نسبت به ماه پیش ۱٫۲٪ و نسبت به سال پیش به‌صورت اسمی ۲۲٫۳٪ افزایش یافت. بر پایه شاخص واقعی تعدیل‌شده با تورم مصرف‌کننده، قیمت مسکن در مقیاس سالانه ۵٫۷٪ کاهش یافت. در سطح استان، نرخ افزایش سالانه اسمی در استانبول ۲۶٫۸٪، آنکارا ۲۲٫۰٪ و ازمیر ۲۱٫۰٪ بود. تغییرات ماهانه نیز در استانبول ۲٫۰٪، آنکارا ۰٫۱٪ و ازمیر ۱٫۰٪ ثبت شد.

شاخص اجاره مستأجر جدید (YKKE)

شاخص اجاره مستأجر جدید در شهریور نسبت به ماه پیش ۲٫۱٪ و نسبت به سال پیش به‌صورت اسمی ۲۶٫۶٪ افزایش یافت. این شاخص در مقیاس سالانه به‌صورت واقعی تنها ۲٫۴٪ کاهش داشت. در سطح استان، نرخ افزایش سالانه اسمی اجاره مستأجر جدید در استانبول ۳۵٫۵٪، آنکارا ۲۵٫۱٪ و ازمیر ۲۳٫۷٪ بود. تغییرات ماهانه در استانبول ۳٫۵٪، آنکارا ۰٫۶٪ و ازمیر ۱٫۱٪ رخ داد.

مهم‌ترین یافته این بولتن برای پرگاس. در استانبول، اجاره مستأجر جدید ۳۵٫۵٪ بالا رفته در حالی که قیمت مسکن ۲۶٫۸٪ — شکاف ۸٫۷ واحدی به نفع اجاره. و در مقیاس ماهانه ۳٫۵٪ در برابر ۲٫۰٪.

دو نتیجه مستقیم:

۱. بازدهی اجاره در حال گسترش است. وقتی اجاره سریع‌تر از قیمت رشد می‌کند، نسبت اجاره به قیمت بالا می‌رود — یعنی دوره بازگشت سرمایه کوتاه‌تر می‌شود. این برعکس چیزی است که در سال‌های ۲۰۲۲ تا ۲۰۲۴ رخ داد.

۲. استدلال فروش باید عوض شود. رشد قیمت در استانبول واقعاً منفی است (حدود −۲٫۳٪ واقعی)، اما اجاره استانبول تنها دارایی ملکی با بازده واقعی مثبت است (حدود ‎+۴٫۴٪ واقعی). برای مشتری سرمایه‌گذار و برای پرونده‌های شهروندی از طریق سرمایه‌گذاری، جریان درآمد اجاره امروز استدلال قابل دفاع است، نه افزایش قیمت.

توجه: YKKE فقط قراردادهای مستأجر جدید را می‌سنجد، نه تمدید قراردادهای موجود که سقف قانونی دارند. یعنی این عدد، نرخ بازار آزاد اجاره است — دقیقاً همان چیزی که در بازاریابی یک واحد خالی به کار می‌آید.

۹. آمار فروش مسکن و واحد تجاری — شهریور ۲۰۲۶

کل فروش مسکن در سراسر ترکیه در شهریور ۲۰۲۶ نسبت به سال پیش ۹٫۳٪ کاهش یافت و ۱۴۲ هزار و ۳۹۰ واحد شد. در همین دوره فروش رهنی ۵٫۱٪ افزایش یافت و به ۲۳ هزار و ۳۹۷ واحد رسید و سایر فروش‌ها ۱۱٫۶٪ کاهش یافت و ۱۱۸ هزار و ۹۹۳ واحد شد. سهم فروش رهنی از کل ۱۶٫۴٪ و سهم سایر فروش‌ها ۸۳٫۶٪ ثبت شد.

فروش مسکن نوساز در شهریور سالانه ۳٫۹٪ افزایش یافت و به ۵۱ هزار و ۵۱۹ واحد رسید، در حالی که فروش مسکن دست‌دوم ۱۵٫۳٪ کاهش یافت و ۹۰ هزار و ۸۷۱ واحد شد. سهم نوساز از کل ۳۶٫۲٪ و سهم دست‌دوم ۶۳٫۸٪ بود. فروش مسکن به اتباع خارجی سالانه ۹٫۹٪ رشد کرد و به ۲٬۱۶۷ واحد رسید؛ سهم آن از کل فروش ۱٫۵٪ بود.

در استانبول در شهریور ۲۲ هزار و ۲۱۲ واحد مسکونی فروخته شد: ۲۸٫۵٪ نوساز و ۷۱٫۵٪ دست‌دوم. سهم فروش رهنی در استانبول ۲۰٫۸٪ و سایر فروش‌ها ۷۹٫۲٪ بود.

سه ماه بهبود پیاپی. افت سالانه کل فروش مسکن: −۱۷٫۰٪ ← −۱۴٫۷٪ ← −۹٫۳٪. و مسکن نوساز برای نخستین بار مثبت شد: −۸٫۶٪ ← −۴٫۵٪ ← ‎+۳٫۹٪.

مزیت نوساز که از ابتدای این مجموعه دنبالش بودیم، حالا به عدد مثبت رسیده، در حالی که دست‌دوم هنوز −۱۵٫۳٪ است — شکاف ۱۹ واحدی. برای هر پروژه فروش، این تفاوت تعیین‌کننده است.

نکته سوم: فروش به اتباع خارجی ‎+۹٫۹٪ — نخستین رشد معنادار در این مجموعه (پیش‌تر ۱٫۹٪ بود). سهم همچنان ۱٫۵٪ است، اما جهت عوض شده.

اما ترکیب تأمین مالی در حال تغییر معکوس است: رشد فروش رهنی از ۲۳٫۷٪ (تیر) به ۷٫۲٪ (مرداد) و ۵٫۱٪ (شهریور) کند شده و سهم آن از کل از ۱۹٫۳٪ به ۱۶٫۴٪ افت کرده. موتور وام‌محوری که در بولتن ۱۴ اوت شناسایی شد، در حال کم‌شتاب شدن است — در حالی که کل بازار در حال بهبود است. یعنی بهبود اخیر از خریدار نقدی می‌آید، نه از وام.

واحدهای تجاری

در کل کشور در شهریور ۱۷ هزار و ۳۴۵ واحد تجاری فروخته شد. فروش واحد تجاری نوساز نسبت به سال پیش ۱۳٫۲٪ افزایش یافت و ۵٬۷۸۹ واحد شد، فروش دست‌دوم ۱۰٫۵٪ کاهش یافت و ۱۱ هزار و ۵۵۶ واحد شد. فروش رهنی ۳۷٫۷٪ رشد کرد و به ۶۸۳ واحد رسید و سایر فروش‌ها ۵٫۰٪ کاهش یافت. در استانبول ۲٬۱۹۲ واحد تجاری فروخته شد: ۲۳٫۲٪ نوساز و ۷۶٫۸٪ دست‌دوم، با سهم فروش رهنی ۵٫۶٪.

واحد تجاری، الگوی مشابه مسکن: نوساز ‎+۱۳٫۲٪ در برابر دست‌دوم −۱۰٫۵٪. و فروش رهنی واحد تجاری در نُه ماه ‎+۶۱٫۸٪ — قوی‌ترین رشد تأمین مالی در کل بازار املاک. با توجه به سهم تنها ۵٫۶ درصدی رهن در استانبول، این رشد عمدتاً خارج از استانبول است. برای دفاتر و واحدهای تجاری نوساز، تقاضا روشن‌تر از مسکن است.

۱۰. آمار شاغلان حقوق‌بگیر — مرداد ۲۰۲۶

تعداد کل شاغلان حقوق‌بگیر در بخش‌های صنعت، ساخت‌وساز و تجارت-خدمات در مرداد نسبت به سال پیش ۲٫۰٪ افزایش یافت و به ۱۶ میلیون و ۴۰۹ هزار و ۵۸۸ نفر رسید. در تفکیک بخشی، صنعت ۱٫۰٪ کاهش، ساخت‌وساز ۳٫۴٪ و تجارت-خدمات ۳٫۳٪ افزایش داشت. ریزش اشتغال صنعتی در یک سال گذشته ۵۰ هزار و ۷۷۷ نفر بود.

در مقیاس ماهانه، کل شاغلان حقوق‌بگیر بدون تغییر ماند؛ تجارت-خدمات ۰٫۲٪ افزایش، صنعت ۰٫۲٪ کاهش و ساخت‌وساز بدون تغییر بود.

خطای ستونی در بولتن اصلی: در جدول شاغلان، عنوان ستون‌ها («مرداد ۲۰۲۶» و «مرداد ۲۰۲۵») جابه‌جا شده است. ستون نخست در واقع داده ۲۰۲۵ را نگه می‌دارد. این را با سه آزمون مستقل می‌توان دید: متن بولتن کل شاغلان ۲۰۲۶ را ۱۶٬۴۰۹٬۵۸۸ اعلام کرده (ستون دوم)، ریزش اشتغال صنعتی را ۵۰٬۷۷۷ نفر گفته (۴٬۸۸۶٬۴۳۴ منهای ۴٬۸۳۵٬۶۵۷)، و همه درصدهای تغییر تنها با همین خوانش درست درمی‌آیند. در جدول بالا ستون‌ها اصلاح شده‌اند. این دومین بار در این مجموعه است که چنین خطایی در جدول‌های بولتن دیده می‌شود (بار اول: جدول فروش واحد تجاری در بولتن ۱۸ سپتامبر).

تعدیل نیرو تثبیت شد: رشد اشتغال ساخت‌وساز از ۷٫۱٪ (خرداد) به ۳٫۵٪ (تیر) و ۳٫۴٪ (مرداد) رسیده — یعنی تعدیل شدید انجام شده و حالا در سطح جدید تثبیت شده است. ریزش اشتغال صنعتی هم از ۷۱٬۷۳۷ نفر ماه پیش به ۵۰٬۷۷۷ نفر کاهش یافته. هر دو نشانه‌اند که بدترین بخش تعدیل پشت سر گذاشته شده.

جالب اینکه اشتغال بخش املاک ‎+۶٫۰٪ رشد کرده، در حالی که تولید همین بخش ۷٫۵٪ منفی است — همان ناترازی که پارسال در ساخت‌وساز دیدیم، این بار در املاک. اگر الگو تکرار شود، تعدیل نیرو در این بخش در ماه‌های آینده محتمل است.

۱۱. جمع‌بندی تحلیلی

الف) چرخه ساخت‌وساز برگشت — با سه تأیید مستقل

تولید سالانه ‎+۲٫۳٪ (نخستین عدد مثبت)، تولید ماهانه ‎+۴٫۰٪ (قوی‌ترین در این مجموعه)، و هر سه جزء بهبود یافته: ساختمان‌سازی از −۸٫۰٪ به −۰٫۹٪، تخصصی از −۴٫۹٪ به ‎+۰٫۱٪، زیرساخت از ‎+۱۴٪ به ‎+۲۱٫۸٪. به علاوه سفارش‌های ثبت‌شده پیمانکاران (۸۰٫۴) و فروش مسکن نوساز (‎+۳٫۹٪) هم چرخیده‌اند.

ب) اما درآمد برنگشته است

گردش مالی ساخت‌وساز سالانه ۱۹٫۲٪ اسمی — حدود ۹٪ انقباض واقعی — و ماهانه ۳٫۷٪ منفی در همان ماهی که تولید ۴٫۰٪ رشد کرد. کار بیشتر، درآمد کمتر. رقابت قیمتی شدید است.

پ) اجاره، تنها دارایی ملکی با بازده واقعی مثبت

اجاره مستأجر جدید استانبول ‎+۳۵٫۵٪ اسمی در برابر قیمت مسکن ‎+۲۶٫۸٪ — شکاف ۸٫۷ واحدی. در مقیاس واقعی، اجاره استانبول حدود ‎+۴٫۴٪ و قیمت مسکن حدود −۲٫۳٪. بازدهی اجاره در حال گسترش است.

ت) معامله ملک هنوز برنگشته

فعالیت‌های املاک و مستغلات −۷٫۵٪ — بدتر از ماه پیش (−۵٫۲٪) — و گردش مالی آن عملاً راکد (‎+۰٫۴٪ ماهانه). ساختن برگشته، واسطه‌گری نه.

ث) دلالت‌های عملی برای پرگاس

• بازنویسی استدلال فروش به سرمایه‌گذار. داده YKKE این امکان را می‌دهد که به‌جای وعده رشد قیمت (که واقعاً منفی است)، بر بازدهی اجاره در حال گسترش تکیه کنید — با یک عدد رسمی بانک مرکزی: ۳۵٫۵٪ رشد سالانه اجاره استانبول. برای پرونده‌های شهروندی از طریق سرمایه‌گذاری، این استدلال هم قابل دفاع‌تر است و هم کمتر به اختلاف بعدی می‌انجامد.

• تمرکز بر نوساز، حالا با عدد مثبت. مسکن نوساز ‎+۳٫۹٪ در برابر دست‌دوم −۱۵٫۳٪؛ واحد تجاری نوساز ‎+۱۳٫۲٪ در برابر دست‌دوم −۱۰٫۵٪. شکاف در هر دو بازار نزدیک ۲۰ واحد است.

• پنجره شروع پروژه باز است. تولید برگشته اما قیمت نه — یعنی امروز می‌توان پیمانکار و تیم اجرایی را ارزان‌تر از شش ماه آینده بست. اگر شما طرف پیمانکار هستید، برعکس: پذیرش کار زیر قیمت در بازاری که حجمش در حال بازگشت است، خطای گران‌قیمتی است.

• برنامه‌ریزی چندساله با تورم ۲۶٫۵٪. پیش‌بینی IMF برای ۲۰۲۷ — هر طرح توجیهی با فرض تورم پایین‌تر، بیش‌برآورد است.

• استانبول در ارائه‌ها: ۲۵٫۶٪ مصرف کشور، ۲۸٫۴٪ مخارج مسکن کشور، و ۲۹٫۶٪ بودجه خانوار استانبولی صرف مسکن — بالاترین نسبت ترکیه.

• رصد ماه آینده: آیا تولید ساخت‌وساز دومین ماه مثبت را ثبت می‌کند؟ آیا شکاف اجاره-قیمت در استانبول باقی می‌ماند؟ آیا فعالیت‌های املاک از −۷٫۵٪ برمی‌گردد؟

این سند ترجمه و تحلیل بولتن هفتگی اقتصاد مرکز مطالعات راهبردی اتاق بازرگانی استانبول (İTOSAM) مورخ ۱۶ اکتبر ۲۰۲۶ است. داده‌ها از منابع ذکرشده در بولتن (IMF، OECD، TÜİK و TCMB) برگرفته شده‌اند. بخش‌های با عنوان «خوانش»، «نکته»، «هشدار»، «جمع‌بندی» و «دلالت‌ها» تفسیر افزوده‌اند و بخشی از متن اصلی بولتن نیستند. ارقام واقعی قیمت مسکن و اجاره به تفکیک شهر، بر پایه تورم مصرف‌کننده ۲۹٫۷۳ درصدی شهریور، و محاسبات انقباض واقعی گردش مالی، بر پایه تورم ۳۱٫۵ درصدی مرداد، محاسبه شده‌اند و تفسیر افزوده‌اند؛ ارقام واقعی کشوری (−۵٫۷٪ و −۲٫۴٪) رسمی و از خود بولتن‌اند. ارجاع‌ها به داده‌های ماه‌های پیشین بر پایه بولتن‌های ۷ اوت، ۱۴ اوت، ۲۸ اوت، ۴ سپتامبر، ۱۸ سپتامبر و ۲۵ سپتامبر ۲۰۲۶ است. یک خطای ستونی در بولتن اصلی (جدول شاغلان حقوق‌بگیر) در متن علامت‌گذاری و اصلاح شده است. ماه‌ها برای خوانایی با نام‌های فارسی آمده‌اند: خرداد ≈ ژوئن، تیر ≈ ژوئیه، مرداد ≈ اوت، شهریور ≈ سپتامبر.